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房地产税箭在弦上,我来说说为什么要征收房地产税

来源:天涯社区/海南房产   作者:慧眼智深   时间:2015-12-11 16:01

    近来关于将要开征房地产税的消息,牵扯了无数网友的神经。天涯论坛中有很多关于房地产税的讨论帖,是否应该对中国的住宅房屋开征房地产税,支持者与反对者激烈争辩,各执各理。

    房地产税的问题实在太复杂,本帖只是从房地产税最基本最通俗的原理入手,提出个人意见,并把目前中国开征住宅房屋房地产税所面临的难题列出。抛砖引玉,希望各位涯友理性探讨。恳请回帖的涯友回帖前能够静心看完读懂我的观点,不要断章取义。

    首先,关于税收的征收与使用的基本原则,亮明我的观点。如果您不同意我的基本观点,我们也就没有再继续讨论下去的基础。

    税收,一方面是收,一方面是用,所谓“取之于民,用之于民”。关于税收的使用,不是本帖关注的重点。关于税的征收,课税主体,课税对象,征收方式的设计,我的基本观点是应当符合如下原则:

    1.有利于资源合理配置,提高经济运行效率,减少浪费,减轻不必要的环境损害。

    2.有利于合理调整收入分配,合理控制收入差距,避免消费结构失衡引发产业结构失衡制造贫困进而引发社会稳定问题。

    3.合理控制征税成本,包括国家税务机关的征税成本和社会上其他组织、个人为缴税而承担的(税赋之外的)各项费用支出。

    上述三个原则,简而言之,就是要减少浪费,合理控制贫富差距,且征税具有可操作性。

    下面先来说说房地产税从道理上是否应该征收,判断的标准就是上述三个原则。

    1.是否减少浪费

    居住性房产,它的本质属性应当是消费品,必须以实际使用房产的人获得使用收益来体现房产的价值。如果征收房地产税,纳税人在购买房屋时会将这一因素充分考虑进去,而做出理性的判断。人们购买房产时,首先就要考虑这的“用”,无论是自用,还是出租出借给他人,都要使它物尽其用。如果购买一处房产,而它的使用率很低,同时房主要定期缴纳房地产税,可能很多人就会放弃购买。

    在没有征收房地产税的中国,存在大量的房屋空置,全国各地出现了很多“空城”、“鬼城”。看看沿海地区多少“海景房”,一年四季鲜有人居住;内地很多城市建设的所谓“新城”,由于入住人口不足而空房、烂尾楼遍地。。。。。。建设这些房屋,以及配套的道路、供水、供电等一系列的资源消耗,人力物力的巨大浪费,令人触目惊心。同时,在中国人均耕地面积非常紧张的情况下,这些房产征用了大面积的土地,使本应用于农作物生产的大量良田被毁,造成的损失和浪费实在让人痛心。如果我们在若干年前就开征了房地产税,这种疯狂的非理性的房地产消费行为就会被抑制,就会避免这么可怕的浪费,还会在很大程度上减轻前些年出现的经济过热,避免经济过热之后我们现在所陷入的经济萧条。而这些被浪费掉的资源,如果能够投入到国民合理需求中去,对国民经济健康持续发展大有裨益。这一加一减,反差巨大,教训惨痛啊!

    对于城市中的空置房,如果实施房地产税,会催促和鼓励空置房的房主将房产出租、出售,从而加大供给,缓解供需矛盾,同时避免了长期空置房屋造成的资源浪费。

    2.是否有利于调节收入分配

    纳税是公民的义务。没有民众纳税,我们无法享受了国家福利。(至于政府在税收使用上的问题,请不要在本帖争论)。以一个家庭为例,家长操持家计,儿女挣钱养家,儿女如何分配承担家庭支出的义务呢?当然是能者多担。老大一年赚百万,弟弟妹妹每人收入五万,老大交家个二三十万也是理所应当吧。回到房地产税,买得起高价值的房产的人,买得起多套房产的人,其收入也较高,承担义务的能力也强。

    3.是否可以控制征税成本

    其实这方面没有什么问题。国家对经营性房产一直在征缴土地使用税和房产税,征税手段简单易行。征收居住性房产的房地产税,也在存在技术障碍。

    上述三个原则看,征收房地产税总体上、原则上是有利的、可行的。但是很多反对房产税的人,也提出许多理由来说明房地产税的不合理。我就其中两个主要理由阐述一下我的观点。

    1.房地产税是财产税,我没有土地所有权,向我征税不合法理。

    想必大家经常听到有网友,甚至个别所谓经济学家也用这个“法理”来反对房地产税。但是稍加分析就会明白,这一理由实在是站不住脚的。所谓财产税,是“对纳税人所拥有的或属其支配的财产”征收的,纳税人不必拥有所有权。当前经营性房产、土地的纳税人也仅仅是拥有若干年(如50年)土地使用权,土地使用税也在一直在征收。没有任何一个国家的宪法禁止对纳税人支配但没有所有权的财产征税。再从道理上讲一下,用于居民消费的居住性房产,所征收的房地产税,其本质相当于消费税,与私家车每年缴纳的车船使用税的性质相当。你的私家车使用了道路资源,就要缴税。同理,你的房产持续占用土地并使用了配套的社会资源(道路交通、治安、公园、绿化、保洁、教育、医疗等),你理应付费。至于怎样收税相对合理,当然是按照房产所在地的房产价格和房产面积计税,征收简单易行,支付能力强的人多担。(我实在想不出有更合理的计税方法)

    2.我购房价格中已经包含了土地出让金,再收房地产税等于重复征税。

    这个观点看起来似乎很有道理,我也承认这是房地产税设计中面临的一个难题(这个问题主要在于纳税人的痛苦感受)。但是,这个观点本身还是缺乏理论依据。举个最简单的例子,除了部分国有企业的划拨用地外,企业的经营用土地都是缴纳土地出让金取得了使用权,企业也还是要按期缴纳土地使用税。这说明,土地出让金和土地使用税根本不是存在交叉甚至等同的。

    土地出让金,其实就是人们在争夺土地占有权时支付的对价。你购买房产时支付了土地出让金,你就排他性地取得了这处房产和土地的占有权,这个权利的期限是50年或70年。既然是价格,土地出让金就由市场供求关系决定。(可以参见北大教授薛国丰先生的经济学观点)越是需求集中,供给短缺的地块,土地出让金越高。这就可以解释为什么北京的土地出让金达到数万一平,而五线城市下辖小镇的土地出让金三百一平。甚至,有的偏远地区高空置率的住宅,房主对外转让价格低于房屋建筑造价,买他的房子等于你所要支付的土地出让金为零。问题是这样的房子白给你,你搬去住吗?

    房地产税,我前面说过,它实质是与车船使用税一样的消费税,它是在你通过支付土地出让金取得土地房屋占有权后向政府购买公共服务所要定期支付的费用。因此,它与土地出让金的性质根本不同,定价机制也不同。土地使用税不需要纳税人竞价,而是应当与当地政府所能提供给业主的交通、医疗、教育、治安等服务的质量水平相适应。

    当年通信资源短缺时,电话装机费数千元,这个装机费就相当于土地出让金。交了装机费,你每月还要支付话费,这个话费就类似于房地产税。而随着技术进步和通信服务供给的增加,电话号码不再是稀缺资源,电话装机费就没有了。但是城市的土地资源是有限的,所以可以预见,土地出让金必将长期存在。

    最后,从世界各国的实践看,大多数国家是征收房地产税的。这表明,征收房地产税的合理性,早已被多数国家认可。从理论上,中国全面实行房地产税也是势在必行,可以使国家税收体系趋于合理,减少资源浪费,引导民众理性消费,遏制投机行为。(我将购买房产囤而不用坐等涨价视为投机,而买房出租发挥其使用功能的属于应当鼓励的投资行为)

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