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光要经济后的教训 海南被迫实行“最严限购”调控

时间:2018-04-04 15:48

    原标题:光要经济后的教训海南被迫实行“最严限购”调查

    海南省主管领导在全国两会期间针对省内房地产发展的表述的余音还未消,海南省针对房地产市场的调控就已落下重锤。

    3月30日,海南省出台了《关于做好稳定房地产市场工作的通知》(以下简称“通知”),称非本省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%等政策。

    这一新政被外界称之为“史上最严限购新政”。

    海南省省长沈晓明

    “环保风暴”的审查将海南房地产开发乱象推至了前台,引发全国关注。在经济发展与生态保护间,海南省政府最终将天平倾向了后者。海南省省长沈晓明在两会期间曾表示,“绝不让海南变成房地产的加工厂。”“海南要以壮士断腕的决心来减少经济对房地产的依赖。”

    据中房智库报告显示,在30个重点城市中,有20个城市的2017年“房地产开发投资/固定资产投资”指标较2016年升高,固定资产投资对房地产投资依赖最严重的5个城市分别是:三亚(房地产投资占固定资产投资的63.33%)、上海(53.22%)、北京(52.12%)、海口(46.68%)、杭(46.68%),其中三亚和海口均隶属海南省。

    实际上,早在1998年,时任国务院总理的朱镕基视察海南。他提出,只要真正抓好热带农业和旅游业,海南就可富甲天下。

    然而,一直在经济发展方面鲜有作为及政绩使然,在工业大省、旅游大省等定位下一直摇摆不定的海南省最终在房地产行业的发展中渐行渐远,特别是在“国际旅游岛”获批下,疯涨的房价就开始透支着海南省经济及旅游业发展的前景。

    如今,海南省政府开始大力气整治房地产市场,并计划通过高新技术产业、生态农业等提升全省经济发展。

    据中国房地产报记者了解,新政下发几天来,市场并未涌现太大的波动;部分开发商、研究人士等认为新政仅限于几个市县,对房价影响有限,后市还需观察。

    “海南楼市未来的走向,首先要看政府的决心。”某开发商表示,在经历上次“环保风暴”后,海南要摆脱对房地产业的依赖必须要拿出壮士断腕的决心和毅力。

    另据中国房地产报记者了解,受环保风暴审查的某开发商正在配合当地政府部门进行环保整改,其已与儋州市政府达成协议,计划从2018年~2020年,每年投入不少于1亿元用于生态修复,累计不少于3亿元。

    登上《经济学人》全球头条栏目

    海南省限购升级新闻这两天一度登上了《经济学人》的全球头条栏目,排内国内资讯首位,与2022年中国空间站将建成,独角兽要来了!A股发行制度迎来重大变革等资讯一并呈现。

    这次,海南主要限购政策包括“非本省户籍居民家庭在海南购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%;取得房产证后5年内不得转让;限购区域买房,需要提供至少5年社保或个人所得税”等。限购加码区域为海口、三亚、琼海、五指山、保亭、琼中、白沙7个市县。这7个市县也是以往政策调控的主要区域。

    对于此次政策出台的背景,海南省住建厅相关负责人表示,六部门联合印发《关于做好稳定房地产市场工作的通知》是党的十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。另外,海南省第七次党代会提出“健全租购并举的住房制度,以政府为主提供基本保障,以市场为主满足多层次需求,推动住有所居向住有宜居迈进”。

    海南省住建厅相关负责人表示,海南将通过发展公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房以及实施棚户区改造,妥善解决好本地居民基本住房需求问题。

    投机性客户已经没有市场

    新政对于市场影响几何?

    “从这次升级的限购政策来说,我认为对海南本地人来说是利好消息,对于来海南购房养老度假的购房者来说不会构成太大影响。”海南华凯置业有限公司相关负责人吴清志在接受中国房地产报记者采访时称,但对于喜欢钻政策漏洞的投机性客户已经没有市场。

    同时,他判断这次新政对于该区域内的房价影响有限。“非限购区域的房地产市场会出现供不应求局面。2017年底,整个海南商品房去库存周期不到11个月,海口不到5个月,三亚不到6个月。今年,海南在扎紧供地口袋的情况下,一些‘无地开发’的开发商根本不急于‘出货’。”

    “房产教授”也称,目前,海南房地市场呈现“冰火两重天”格局:三亚、海口、乐东、陵水、万宁等市县楼市表现“火热”,但少有楼盘推出,且库存不足;屯昌、儋州、昌江等地销售量也有所上涨,且价格也在补涨,大部分市县房价已突破万元大关;限制5年社保的保亭、琼中、白沙、五指山4个市县,房产备案数量寥寥无几。

    与吴清志、“房产教授”有相同观点的还有茅庐网创始人王斌,“海南仅7个市县的划定区域实行限购措施,相对于整个海南省来说,总量不是太大。”王斌接受中国房地产报记者采访时认为,目前限购区域内本来就没有太多房源。

    同时,王斌也认为因到海南购房的主流人群多是享受型的候鸟人群,总体影响有限。“要求商业贷款首付70%并不是多高的要求,之前大多数楼盘都是要求一次性付款,市场已经适应了。”

    另外,作为海南楼市资深经纪人,王斌提到的一种现象,应该引起有关方面的注意。据他了解,在海南中部生态核心区市县的商品房,按照限购政策只允许本地人购买。但在部分市县,外来购房者与开发商签下两年的私下协议:购房人将房款交给了开发商,开发商帮购房者交2年社保或个税,等2年后再签正式合同。如今限购政策升级,这一隐秘模式将会引发诸多问题。

    “壮士断腕”

    实际上,海南省加码房地产调控是意料中的事情。

    2017年12月23日,中央第四环境保护督察组,狠批海南房地产行业对当地生态的破坏,同时点名了多个破坏环境的房地产项目,并称“房地产企业指到哪儿,政府规划跟到哪儿,鼓了钱袋、毁了生态,一些自然保护区、优质自然岸线、生态脆弱山体遭受破坏,成了当地生态环境难以抚平的伤痛。”

    环保督察将海南省房地产开发乱象推至了前台。

    全国两会期间,海南省开放日吸引了诸多媒体前往,媒体关注的焦点问题之一就是海南未来房地产行业的发展。

    这次开放日,海南省省长沈晓明以“绝不让海南变成房地产的加工厂。”“海南要以壮士断腕的决心来减少经济对房地产的依赖”等用词定位了海南对于调控房地产市场的决心。

    为什么用壮士断腕这个词?沈晓明回答说:“因为房地产对海南的经济贡献很大,在投资和税收方面的贡献都占到50%左右。所以减少海南经济对房地产的依赖会很痛、很难,但是我们还要做。”

    对于如此做的原因,沈晓明解释说,一方面,土地资源不可再生,但外界对房子的需求无限;另一方面,造了房子就要有基础设施和社会公共服务的配套,但海南目前还是不发达的省份,不能完全配套,因此房地产作为海南的支柱产业不可持续。“因此,房地产作为海南的支柱产业,不可持续。事实上,全世界也没有哪一个国家、哪一个城市,是以房地产作为支柱产业的。”

    中国房地产报记者了解到,2017年,海南商品房销售面积达2293万平方米,销售金额为2714亿元,全省销售面积和销售金额同比增长52%和82.1%。其中商品房成交均价11836元/平方米,同比增长20%。

    在海南各市县中,海口、三亚、陵水3市县商品房成交金额分别为694亿元、724亿元、372亿元,澄迈、万宁、琼海、儋州等5市县商品房成交金额分别超过100亿元。

    从这组数据可以看出,过去的一年,海南楼市呈现出的欣欣向荣的景象。

    而另一组数据也印证了这一情况,有关机构统计,2017年,房地产开发投资占GDP比重排名前3位的省市分别是海南、重庆(楼盘)和安徽,占比分别为46.0%、20.4%和20.4%。

    未来,海南将积极发展热带特色高效农业、旅游业、互联网产业、医疗健康产业、金融服务业、海洋产业等12个高新技术产业,补上减少的房地产收入的缺口。

    海南限购新政要点

    1.非本省户籍居民家庭在海南只能购买1套住房;

    2.海南4个中部生态核心区(五指山、保亭、琼中、白沙)市县建设的商品住房,只能面向本市(县)居民家庭销售;

    3.非本省户籍居民家庭在海南购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%;

    4.取得房产证后5年内不得转让;

    5.限购区域买房,需要提供至少5年社保或个人所得税;

    6.商品住房价格备案后,6个月内不得调高备案价格,调整备案价格的需重新备案;

    7.提供虚假证明的,撤销其购房合同网签备案,5年内不得在本省购房。

 

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