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房企缺地不缺钱 抢不抢“地王”都可能错

来源:每日经济新闻   作者:吴若凡   时间:2016-08-19 09:30

    8月17日,上海静安区中兴社区地块由闽系房企融信斩获,溢价率139%,总价超百亿元。

    对此,有地产圈大佬表示,融信拿地“艺高人胆大”,也有人说这会给企业带来伤害。然而,另一方面,那些不拿“地王”的企业其实日子也没好过多少。

    拿“地王”可能错,不拿同样也会错,这让开发商非常纠结。

    ●缺地不缺钱的时代

    在“330新政”、双降等政策刺激下,2015年下半年开始,房地产销售大幅回升,房地产开发企业现金流大幅改善。

    来自方正证券的研究表明,M1(狭义货币供应量)与房价存在明显的同涨同跌关系,二者之间的波动情况基本同步,相关系数达到0.664。M1的每次增长高峰都对应着房价环比涨幅的激增。2016年3月,M1同比增长再次突破20%,与此同时,70大中城市新建住宅指数的环比增幅达到2013年四季度以来的最大值0.8%。

    本轮M1上升主因是政府和居民加杠杆导致的企业现金流改善与存款增长以及存款的活期化。Wind资讯的数据显示,2015年7月到2016年6月,企业活期存款增速从5.92%上升到32.51%。

    对此,新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示,在货币超发、流动性过剩的背景下,房企借钱的成本变得越发低廉,于是,缺地不缺钱成了房企的共性。开发商如果不去拿地抢地,就要面临被市场淘汰的局面。

    大房企集中回流一二线城市。全国土地供应逐年紧缺、一二线城市土地供应指标持续下降、可供投资开发土地稀缺。欧阳捷表示,“地王”背后,房企的金主是银行、保险、证券等金融机构,都是金融行为。而M2(广义货币供应量)杠杆作用也越发明显起来,机构的资金都是放了杠杆的,手上的钱不能躺着睡觉,实体不景气,面对资产配置荒,房地产还是相对优质的资产。

    而房地产的利润与收入远高于一般行业,况且房价涨多跌少,总体保持每年平均上涨,利润方面,即使增速下降,却也是非常可观的。一业内人士表示,在货币发行量非常大的时代,负债率越高,可以使企业获得成倍的增长速度,进而获得更高的净资产收益。

    但天有不测风云,市场好时一切都好。如果在长期宽松的背景下,杠杆就会长期存在,如果政策收紧,楼市出现调整和反转,少了购房者接盘,风险就不期而至,不仅会波及房企自身,还会波及金融机构甚至背后的个人投资者。

    目前来看,房企几乎把风险都转嫁给了金融机构,房企投资变成了无风险投资,地价多贵也不足为奇了。

    知名地产专家薛建雄告诉《每日经济新闻》记者,这些拿“地王”的房企资金成本很低,即便拿了“地王”,可以先扛着,等N年后房价涨上去了再卖。

    中原地产分析师张大伟认为,这类拿地企业有着一个共同特征:资本运作能力超群,本轮“地王”潮中的闽系房企普遍拥有雄厚的财团背景,同时涉足银行、金融等领域,平均融资成本低,而且民间资本实力雄厚。

    2014年,金茂的上海大宁“地王”因为踩准了上市节奏,首次开盘单价便达到9万元/平方米,一举成为上海的豪宅标杆之一,但其余几个“地王”项目,距离盈利还遥遥无期。高周转高杠杆模式下的融信,此次拿地后,未来将推出何种产品,也成为众人关注的焦点。

    薛建雄表示,除了金茂的逆市而上,其他开发商便只能通过拉长开发周期、改规划增容积率、打造高端产品等方式来寻找解套的可能。

    从中原地产的统计数据来看,截至2015年底,2013年及以后成交的“地王”多数仍处于尚未销售状态,甚至有部分“地王”最终遭遇退地甚至被收回。

    ●拿地基本靠赌?

    目前,土地市场持续火爆成为一二线城市的常态。目前市场上创造“地王”的基本都是上市房企或国企,资金实力更强。对未来市场波动的抗压能力也更强。

    按照目前地价超过房价的趋势,未来2年房价需要上涨100%以上,这些“地王”才能上市解套,就目前情况来看,这个时间段或许会拉得更长,换言之,按照现在的正常水平来看,市场无法承受。

    从历史上看,以往那些敢于加杠杆的公司都在规模上得到了很大提升,非但没有出现破产的情况,有的甚至在市场低迷时,实现了弯道超车,一跃跻身销售前20强俱乐部。

    薛建雄告诉记者,在大家都不看好的情况下拿地,但市场却超出大家预料,这就使得那些公司业绩增长非常快,手中有粮,心中不慌。而那些因为市场低迷,与“地王”失之交臂的企业就错过了扩张的最好机会。

    有此前车之鉴,企业对市场、尤其是一线和重点二线城市越发充满信心,纷纷开启高举高打模式,通过“地王”的高周转来提高利润率,或者通过外部资金和小股操盘,以此获得更高的投资回报率。

    但旭辉控股总裁林峰对此有不同看法,他在今年的中期业绩会上对《每日经济新闻》记者表示,“有同行在拼命加杠杆,因为这个时候加杠杆容易,但借钱越容易的时候,我们越谨慎,因为每一轮周期都有借钱容易的时候,它借给你,困难的时候它再给你拉手刹,就自顾不暇了。”

    在市场高峰的时候该如何拿地?林峰表示,“高峰时,我们拿地的策略就是“捡漏”,我们会参加很多地块的参拍,但是我们不会在热门地块上跟人家硬拼,因为那种拼下来就是拿‘地王’,单价‘地王’、总价‘地王’,而一旦拿错地会严重影响企业的发展。”

    对于房企,这或许就是一场赌博,有赌性的开发商,赌的就是M2的继续宽松,只要熬过去就是胜利。在此背景下,房企就是敢于拿“地王”,但赌错了,就面临出局的下场。

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