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别被“国五条”吓唬仓促卖房 如何缴税更划算

来源:扬子晚报   时间:2013-03-11 09:24

    “国五条”细则持续发酵的这几天里,二手房市场持续升温,交易量高企。据南京链家提供的数据,3月1日-5日,该中介所有门店成交量较上月同期增长104.38%,店均房源量增长302.61%;客源量上涨84.61%。在市场恐慌的环境下,有些人急着卖房不一定是理智的选择。在着急卖房前,先得把自家要出手的房子情况搞清楚,再把新旧两种税费算一算。扬子晚报罗列了三种比较常见的卖房情形,为你算笔账,看看怎么买卖更划算。

    A 宁愿交营业税避个税?不一定划算!

    就这几天记者采访了解的情况来看,市场上有些人为了抢跑“国五条”细则,甚至宁愿缴纳5.6%的营业税来卖掉不满五年的房子。其实若房产未达到一定升值比例,这样做未必划算,因为新政并非按买卖差价20%征税,而是按照除去契税、营业税和装修费等税费后所得的20%征收。

    举例来看,如果一位购房者当初以100万元买入一套90平方米商品房,目前市值涨到170万元,但不满五年,现在急于出售需缴纳的税费有,全额5.6%的营业税9.52万元,全额1%的个税1.7万元,以及1.2%的中介费2.04万元,共计13.26万元。

    如果等这套房满5年后再出手,此时按所得20%征收个税的政策肯定已经落地,那么所需缴纳税费主要是个税和中介费,营业税为零。而个税并不是差额70万元的20%即14万元。而是70万元扣除各种涉房支出,包括:原契税1万元,公共维修基金1.08万元,装修费用10万元,利息假定为8万元,最终个税为(170-100-1-1.08-10-8)×20%=9.98万元。再加上中介费2.04万元,实际税费12.02万元,这与现在着急卖掉所需缴纳的费用还更省一点钱。如果升值得很少,除去契税和装修成本等费用甚至可能无需缴纳个税。

    B 想把房子过给孩子?不一定省钱!

    “国五条”细则出台后,有些暂时卖不出房子的市民想到可以先把名下房产过户给自己的孩子或老人,通过这样的“买卖”来提高买入价,以方便未来出手。但这样的做法同样会产生一些问题。例如,如果目前手中房产未满五年,那么需要按照上文中的方法好好计算一下,看看以目前手中房产的升值率是否划得来。

    即使划得来,那么过户给自己的孩子依然有几点需要想清楚。

    第一,孩子一定已成年,不然即使过户仍会被视为同一家庭的房产,等于做无用功。

    第二,过户等于买卖,把房子过给孩子相当于挤占了孩子的一次购房名额,在“限购令”暂时不会解除的情况下,已成年的孩子不久便面临买房大计,届时首付及利率都无法享受首套房的优惠政策。

    第三,过户给孩子或老人,更名后的房产持有年数将从零开始计算,因此需等满五年出售才能避免全额5.6%的营业税。不然要按照过户时新的价格计算营业税。比如说,140万元的房产在过户3年后遭遇家庭特殊情况不得不卖掉,假设届时价值涨至150万元,那么光营业税就要缴纳8.4万元。

    C 两套房其中一套为共有,也不急卖!

    有一位李女士向扬子晚报记者咨询,说自己有两套房产,其中一套与自己的母亲共有,给老人住;另一套为自己和丈夫共有,属于自住。本来就考虑改善住房条件的她,正在琢磨是否需要赶紧把自己手里的房卖掉,换一套大房子住。李女士表示,自己手头并不宽裕,目前自住的房子升值又较多,尽快卖掉可以避免未来换房时缴纳过多的个税。

    目前普遍认为,现行卖房个税中的“满五年家庭唯一住房不征税”这条“老政策”不大可能改变。在这个前提下,李女士完全可以把自己的名字从与母亲共有的那套房产中改出,以达到唯一住房的条件。据了解,南京房管局对非夫妻间的去名视同买卖,但李女士可以提前在公证处与母亲约定自己只占有房产1%的份额,这样从1%的房价中产生的各种税费将很少。未来如果需要换房,只需把自己和丈夫所住的唯一房产卖出,满五年可不缴个税。

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