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2017年中国楼市:挑战与机遇并存

来源:中国经济时报    作者:王松才   时间:2017-01-10 09:40

    对于房地产市场来说,2016年是跌宕起伏的一年,过山车般的行情让业内惊叹不已。那么,2017年的中国房地产市场,将会呈现怎样的走势,将会面临哪些挑战与机遇呢?

    面临多重挑战

    纵观世界经济发展趋势,历史总是惊人的相似。有规律的、周期性的波动是经济运行的基本特征。经济危机的根源就是经济的周期性波动。在全球贸易一体化的大趋势下,国家间经济危机的同步性愈发明显。从近几十年的经济危机周期性来看,第一次石油危机,第二次石油危机,第三次石油危机,1997年亚洲金融危机及2008年的全球金融危机,十年成为经济危机的一个“魔咒”。

    同策咨询研究中心总监张宏伟认为,首先,如今世界又走到了临近十年“魔咒”的时间点——2018年。在当下欧洲债务危机还没有解除的背景下,陆续爆发了“英国脱欧”“意大利公投”等黑天鹅事件,受美元走强的影响,新兴经济体面临货币贬值、资本大规模流出、国际储备降低以及外债增多等挑战。

    从历史上看,当美国面临经济过热或通胀风险时,美联储的货币政策通常转向紧缩,联邦基金利率和国债收益趋于上升,美元指数走强,国际资本回流美国本土市场,造成全球资金面紧张和利率上升。2017年到2018年美联储加息可能将成为潜在经济危机爆发的导火索。

    未来一至两年,中国的房地产市场还面临触底局面。根据M1-M2增速差与房地产市场调控的相关关系,可以判断2016年7月M1-M2增速差处于高位,紧接着各城市楼市收紧政策集中出台,那么在2017年下半年,M1-M2增速差将处于低位,届时商品住宅市场量价低迷,房地产市场有可能进入触底期。

    对于房地产企业来说,未来一年还面临着借贷兑付压力。2015年“330新政”之后,在信贷政策相对宽松与利率下行的市场背景下,房企通过“加杠杆”来谋求市场扩张。2015年下半年成为房企“加杠杆”的集中时间点。由于房企“加杠杆”的资金周期一般为2-3年左右,也就是说2017年下半年将是这些“加杠杆”资金集中到期的时间。并随着时间的推移与调控的深入,金融机构会强化对于房企的“风险控制”,也会采取一些“降杠杆”的措施。

    届时,银行等金融机构将通过严格执行放贷企业标准、下调企业信用评级、降低抵押率,甚至停贷等方式对“风险”房企或项目进行“风险控制”,防止楼市出现债务违约,控制自身坏账率。而当市场进入房地产政策调控期的2017年,房地产市场需求被抑制,开发商去化速度下降,由于2016年短期借债到期,同时叠加2015年中期贷款的集中兑付,2017年下半年至2018年开发商将集中出现借贷兑付压力。

    2017年的房地产市场还面临购房者配资还款压力。在楼市火热的状态下,投资、投机者通过“加杠杆”(首付贷、二次抵押贷等)进行购房,让部分能力不足或者想借力投机的人获得买房融资。根据相关调研,本轮一线城市、核心二线城市投资、投机购房者集中进场时间在2015下半年左右。投资客配资购房模式的前提是房价持续上涨。一旦房价下跌,投资客弃房违约的概率就会增大,如果房价下跌超过10%,部分投资、投机者将资不抵债,弃房违约是大概率事件。按照楼市调整周期,违约期可能发生在一年半到两年后,即违约情况可能在2017年下半年到2018年出现,届时投资、投机购房者集中违约以及由此产生的连锁反应可能产生巨大的负面影响。

    张宏伟认为,如果这些问题集中爆发,我国房地产市场将会面临深度调整。

    机会与危机并存

    尽管今年中国房地产市场存在危机,但凡事都有两面性,在危机存在的同时,机会也蕴藏在市场当中。

    张宏伟认为,各城市商品住宅成交量同比增速周期的下一轮波谷期大多集中在2017年到2018年上半年,商品住宅成交价格同比增速周期的下一轮波谷期大多集中在2017年到2018年底,市场将处于深度调整期,这对于房地产行业将是一个艰难的挑战,但深度调整之后就意味着新一轮的市场机会将来临。

    2018年为了提振宏观经济,楼市“救市”的大旗可能会重新被扛起,届时,新一轮的楼市上行周期极有可能来临。

    此外,房地产企业也将迎来拿地窗口期和营销窗口期。尽管2017年下半年和2018年处于房地产市场触底时期,但对于房企来说仍然存在着机会,商品住宅销售价格的触底意味着拿地窗口期的到来,商品住宅销售价格处于波谷时,市场冷淡,房价出现下跌,房企要变危为机,积极拿地布局,拿地后严控开工和销售的节奏,待市场回到波峰时,企业也将通过房价上涨获得收益。

    数据显示,从房企商品住宅销售金额TOP10门槛来看,2014年房企商品住宅销售金额TOP10门槛为658亿元,而2016年1—11月,房企商品住宅销售金额TOP10门槛达到了804亿元,反映出房地产市场规模在逐渐增大,市场集中度向规模房企靠拢。

    张宏伟认为,当房地产市场遭遇寒冬时,对于品牌房企来说或许是一个逆势发展、实现规模化扩张的机会。根据2016年1月到11月房企商品住宅总销售金额数据,万科、恒大、碧桂园三家房企2016年商品住宅销售金额总和预计达到1.1万亿元左右,占到全国行业市场份额的12%-15%,市场集中度越来越高。

    随着楼市进入下半场,2017年年中楼市进入新一轮市场调整期,楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产行业或被收购,而这对于综合竞争实力较强的房企来讲则成为逆势发展的机会,尤其是对于大型品牌房企来讲,会在楼市下半场这个阶段继续“大鱼吃小鱼”“快鱼吃慢鱼”,增强自身在行业内的规模化优势。

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