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楼市分化新周期:一二线“遇冷” 三四线“发烧”

来源:中国新闻网   时间:2017-07-31 10:11

    编者按:进入“五限时代”的中国楼市正在降温,政策层层加码之下,交易量应声而落,房价趋稳。然而,单靠一个“限”字,难以从根本上释放购房需求。面对依然强劲的购房预期和旺盛的实际需求,楼市管理正步入后调控时代。

    中共中央政治局日前召开会议强调,要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。《经济参考报》即日起推出“楼市后调控时代”系列报道,察访楼市实情,探索如何利用好当前的窗口期,建立长效机制,促进楼市平稳健康发展。

    资料图:青海西宁6月住宅售价同比略有上涨。孙睿摄

    历经“9·30”“3·17”两轮房地产调控持续发力,一二线城市齐齐进入环比“量价齐跌”阶段,周期性拐点正在不断逼近。不过,楼市的整体趋稳似乎并未影响到开发商对三四线城市的良好预期,数据显示,三四线城市的土地市场仍然火爆,多个城市在2017年上半年已经实现上百亿的土地出让收入。业界人士认为,当前楼市调控需保持定力,一要遏制热门城市调控松动迹象,二要避免三四线城市房价炒作现象。

    一二线城市周期性拐点不断逼近

    国家统计局公布的数据显示,2017年1至6月份,全国房地产开发投资50610亿元,同比名义增长8.5%,增速比1至5月份回落0.3个百分点。1至6月份,商品房销售面积74662万平方米,同比增长16.1%,增速比1至5月份提高1.8个百分点。

    全国一二线热点城市商品住宅市场普遍出现“量价齐跌”的态势。国家统计局发布2017年6月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,在因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用下,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落,回落幅度在0.8至5.5个百分点之间。初步测算,6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%,二线城市新建商品住宅价格同比平均涨幅连续7个月回落。

    中原地产首席分析师张大伟认为,在调控政策的影响下,一二线热点城市房价全面被控制,楼市调控的影响已经在一线城市全面出现。他进一步指出,当前房地产各项关键数据全面回落,楼市涨幅触顶迹象明显。其中,平均价格下调的最主要原因是成交结构的变化,从成交结构看,一二线城市成交量明显减少,导致了价格加速下调。

    “房价下跌的时候往往是‘利率高原’形成的时候。”保利地产首席分析师吴定金表示,不少银行把居民房贷都视作“鸡肋”,不仅二套房贷利率推升至基准利率的20%,更是把首套房贷利率也上调至了基准利率的10%,银行方面利率优势方面的政策正逐步取消。

    严跃进表示,70城房价指数,相当于房地产行业的“上证综合指数”。从统计的角度看,同比增幅曲线的收窄,和环比增幅不断变小有关,但当前同比增幅还没有由正转负,因此楼市并未出现大拐点,但楼市调整是一个逐渐降温的过程,当前环比“量价齐跌”,周期性拐点正在逼近。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,近三个月的市场走势表明,北京“317新政”及后续一系列政策的效果非常显著。在此轮调控中,政策的轮番出台使得楼市的投资投机需求被彻底打压,市场因此迅速退烧,住房向居住属性回归,购房者的心态向理性回归。市场交易量的降温还会继续,但降幅将逐步收窄。

    三四线城市楼市升温现风险

    楼市的整体趋稳似乎并未影响到开发商对三四线城市的良好预期,全国楼市销售依然明显呈现分化。从统计局数据看,三四线城市接近全面上涨,6月份新建商品房住宅涨幅超过或达到1%的有20个城市,二手房涨幅超过或达到1%的有14个城市,基本全部为三四线城市。

    从全国市场看,随着楼市调控,一二线核心城市的土地热正转移到三四线城市。中原地产首席分析师张大伟表示,上半年,佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热点三四线城市的卖地收入超过百亿元,平均土拍溢价率超过40%,相比往年有明显上升。

    以佛山为例,当地拿地成本较广州、深圳等一线城市低,而二级市场成交表现又居广东省前列,两方面因素叠加之下,吸引包括世茂、绿城、五矿、泰禾、旭辉等开发商不断进驻,大大加剧了当地的竞争。据中原地产研究中心统计数据显示,截至6月20日,佛山的土地出让金总额已达到395亿元。

    记者采访了解到,为了维持规模增长,不少企业改变了以往去一二线城市拿地的看法,对于一线城市和核心二线城市周边的三四线城市,很多房企都表示有意布局,有些三线城市已经成为房企争相拿地的阵地。以保利地产为例,该公司2016年全年一二线城市拓展容积率面积超过1600万平方米,占全部拓展的70%,而在今年第一季度,这一比例下降到63%。近期,在莆田、衡水、盐城、眉山等三四线城市,保利地产均有土地入库。

    杨红旭指出,过去两年的上升短周期内,楼市热点从一线到二线到弱二线到都市圈到三四线,正在经历轮动扩散的过程。不过三四线城市的楼市成长性较弱,多年未涨的一波爆发后,开发商进入的风险将不断累积。

    张大伟预计,本轮楼市分化进入新周期,一二线在调控下降温,三四线在投资需求推动下上升将是2017年下半年楼市的主要特点。

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