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十强房企新增土地货值近6万亿元 王健林跌落首富之位

来源:证券日报   时间:2017-12-20 11:14

 

    万宝之争暂落帷幕

    王石交出33年权杖

    “我成功的时候就是万科不再需要王石的时候。万科没我在的话,会发展得更好。可以说我一直在等着这一天,当真正确定时我的心情是喜悦的”。随着万宝之争暂落帷幕,王石在6月30日的万科股东大会上也正式离职,并将这家自己创建的公司亲手交给了其选定的接班人——郁亮。

    33年的时间里,王石治下的万科从一家名不见经传的小公司,成长为房地产业的全球龙头,并跻身“世界500强”行列。但这个并未控股万科的创始人,其实已注定了未来终将离开的结局。

    对于王石来说,宝能的入局确实让他在万科的退休时间稍微提前了一些,但最终能把公司交给郁亮,王石应该也可以放心的离任。毕竟,在这种情况下,郁亮无疑是能让万科的价值观和治理模式,最大程度被传承下去的人选。

    王石也曾说,郁亮的毅力、沉稳和出色的专业能力,最终打动了自己。甚至在2016年的股东大会上,王石公开表态称,“如果郁亮能成为董事长,我愿意辞职”。

    而成为万科第二任董事长的郁亮,任务也并不轻松。来自于内外的压力均威胁着万科的进一步发展。外部环境中,既有恒大、碧桂园的步步紧逼,也有政策收紧带来的市场波动;而在内部,后王石时代,内部人员的调整、与新任大股东关系的处理,都需要郁亮谨慎的应对。郁亮自己也表示,在过去两年的股权之争中,万科多多少少受到影响,加上市场本身也在调整和转型之中,要解决转型和发展问题,挑战极大。

    实际上,面对重重挑战,接任董事长的郁亮已经开始积极行动。从今年5月份起,万科先后参与商业地产投资基金、物流产业基金及联合收购普洛斯;12月1日,万科又公告披露,将出资10.5亿元,与阿里、华人文化等七家公司成立基金,总规模75.2亿元,投向包括媒体、娱乐、新闻、文化、体育、游戏、电视视频及其他内容播放和发布平台。

    此外,虽然郁亮是6月30日才接任的万科董事长,但自3月份中国恒大宣布将股权出售予深铁后(由此深铁在万科的持股比例提升至29.38%,超过宝能的25.4%,成为其第一大股东),郁亮接任便已成定局。因此,今年4月份万科30亿元注资链家,也是在郁亮主导下完成的。

    帮助万科积极转型的郁亮甚至在年底宣布,“万科作为房地产开发商的时代结束了”。而经历了由多元化过渡至单一化的万科,在郁亮治下,再度加速多元化发展,其实也是为了顺应时代的变化。

    而举牌万科2年多的宝能,虽然最终还是没能入主这家中国最大牌的房地产公司,但凭借万宝之争一战成名的宝能也并非一无所获。在万科身上浮盈400多亿元的姚振华,虽然已无法吃下万科,但凭借此战打出的知名度以及投资万科股票赚取的真金白银,宝能的未来也让人充满想象。

    十强房企新增土地货值近6万亿元

    中型房企急于上位

    在大鳄环伺的房地产行业,2017年行业集体中度再度提升,“强者恒强”的逻辑持续发酵。表面上看,大型房企抛弃了规模论,但减速已不容易;中型房企若在规模上不跃进,难以聚集资源,让自身发生质变,可能被排挤出这一行业。

    2017年,调控最为严厉的一年,也是市场格局重新洗牌的一年。在这一年,多家中型房企提出2000亿元甚至3000亿元的“3年-5年”计划,试图迈进第一、二梯队。在此发展战略指导下,2017年,中型房企玩命拿地,欲集体发力上位。

    据易居克而瑞统计数据显示,今年前11个月,TOP100房企共新增土地货值10.47万亿元,为同期销售金额TOP100房企销售额的1.7倍。其中,十强房企的新增土地货值5.7万亿元,已超过TOP11-TOP100房企的总和。上述数据并未经过企业的确认,但被业界认为颇能反映现实。而12月份,十强房企仍未停止拿地脚步,全年新增土地货值有望接近6万亿元。

    具体来看,刚刚突破5000亿元规模的碧桂园,则在前11个月获取了9944亿元的新增土地货值。此外,恒大的新增货值为8412亿元,万科为5637亿元。老牌房企中,保利新增货值4843亿元,中海新增3320亿元,均表现出发力的态势。龙湖、富力也跻身新增货值前十,分别为2605亿元和2200亿元。

    另有两家黑马房企杀进了前十,分别是新增2685亿元货值的新城控股(26.370,0.98,3.86%),以及新增2981亿元货值的福晟集团,福晟集团仅通过并购方式即取得2651亿元的货值。

    新城控股两年前登陆A股资本市场,今年晋级1000亿元阵营。福晟集团总部位于福州,刚刚通过借壳在港上市。按照易居克而瑞的统计,其前11个月销售接近300亿元。按照福晟的规划,在2016年-2025年十年发展期间,总收入达1.68万亿元。其中地产板块8800亿元,2020年计划销售目标达1000亿元。

    值得注意的是,与中型房企的急于上位不同,老牌房企中也有走下坡路的,比如绿地集团。按照克而瑞的统计,绿地控股(7.150,0.03,0.42%)今年新增土地货值为1960亿元,排名第13位,这个过去曾是行业老大的房企似乎短时间内难以再上位至龙头位置。

    据悉,上述十家房企的新增货值规模均大于同期销售规模。表面看来,房地产行业已经有越来越多的企业管理层意识到,销售规模不是衡量一家企业健康发展的唯一标准。但不可否认的是,销售规模关系到一家房企的资源聚合能力。无论是资本市场还是销售市场,投资者和购房者越发看中房企的专业化能力,而销售规模和品牌聚集效应,能够为房企在融资和销售端背书,这也是中型房企谋求突围,纷纷喊话要晋级数千亿元阵营,成为2017年房地产市场出现重要变化的动因。

    值得警惕的是,一般来说,规模是高杠杆、高负债砸出来的。这虽然关乎房企在行业中的地位,关乎在所布局城市的话语权,但若一味追求规模,不注重盈利能力的锻造,也有可能面临“温水煮青蛙”式死亡的危局。

    房企三强迈入5000亿元规模

    全国商品房销售直指13万亿元

    当房企三强碧桂园、恒大、万科的销售额在去年迈入3000亿元门槛时,恐怕没有多少人会想到,仅仅一年之后,这三大房企又同时完成了一个“里程碑”。

    12月7日,碧桂园宣布,前11个月共实现合同销售金额约5342.7亿元,成为中国第一家年销售额突破5000亿元的房企。而身后的恒大和万达,前11个月的销售额分别为4704亿元和4676.5亿元,以这两家公司的体量和以往的销售节奏判断,最后一个月,他们的销售额肯定可以帮助公司完成5000亿元的年销售额。

    此外,融创和保利全年的销售规模也有望超过3000亿元,继续领跑第二梯队。

    实际上,随着房地产市场日益成熟,客户对于项目品质和产品服务的要求日益提升,龙头房企凭借规模优势在这方面无疑做的更好,同时在资源整合和多融资渠道、成本控制等综合能力上,中小房企显然也无法与龙头企业相比。在全国房地产市场年销售额逐步见顶的情况下,市场集中度开始快速上升。

    多位地产公司负责人也表示,地产行业的趋势是集中度会越来越高,现在前100名房企的市场占有率是40%多,相信5年到10年后会提升到70%多,前十名的占有率很可能到达30%。

    而根据克尔瑞研究中心发布的《2017年1-11月中国房地产企业销售TOP100》排行榜显示,2017年11月份,TOP100房企整体销售规模高于9月份和10月份水平,环比增长14.8%。除了碧桂园突破5000亿元大关外,千亿级房企已达14家,预计2017年千亿级房企数量可能达到16家-18家,TOP50门槛或近400亿元。

    值得注意的是,虽然遭遇史上最严厉的调控,但今年全国商品房销售额仍继续上涨。

    从销售走势上看,2017年全国商品房销售面积、金额增速自年初以来逐月下滑,至年中受企业集中备案和业绩冲刺等因素影响,小幅拉升;而步入下半年以来,随着热门城市“四限”政策的持续加码,投资需求受到抑制,商品房成交规模也随之持续降低,1月份-11月份,商品房销售面积146568万平方米,同比增长7.9%,增速比前10个月回落0.3个百分点,降至全年最低。商品房销售额115481亿元,增长12.7%,增速提高0.1个百分点。

    整体来看,虽然政策收紧导致增速放缓,但全年行业销售规模再创新高已无悬念。克尔瑞方面参照往年12月份环比增幅(31%-39%),按30%增长率保守预估,2017年全年商品房销售面积和金额有望达到16776万平方米和131719亿元。而假设12月份继续保持前11个月同比增速,预计2017年全年商品房销售面积和金额也将达到157707万平方米和130262亿元,综合两项预测结果,今年销售较去年有望持平或保持小幅增长。

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