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海南房地产限购新政解读:新政何时执行 哪些区域限购

来源:海南日报   时间:2018-04-02 10:27

    住房问题是重要的民生问题,关系老百姓的切身利益。3月30日,海南住建、规划委、国土、物价及银行等六个部门联合下发了《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》,(以下简称意见)以政策促进海南住房保障和供应体系逐步完善,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。3月31日,省住建厅相关负责人对该意见内容做进一步解读。

    省住建厅相关负责人表示,该《意见》的出台目的是贯彻党的十九大和省第七次党代会、省委七届二次、三次全会精神,落实好《决定》、“76号文”等文件要求,有效化解本地居民因房价上涨带来的住房压力,妥善解决好本地居民住房问题,让本地居民享受到国际旅游岛建设的成果及住房的红利,提高本地居民获得感、幸福感。

    完善海南住房保障和供应体系

    省住建厅相关负责人指出,《意见》核心内容是完善海南住房保障和供应体系,同时兼顾原保障体系和市场体系,与之接轨。

    按照省政府提出的关于“本省居民的基本性需求由政府来保障,投资性需求靠制度来限制,省外享受性需求由市场来调节”的指示精神,参照其他省市做法,《意见》提出通过发展公共租赁住房、共有产权住房,以及实施棚户区改造,满足本地困难群众基本住房需求;发展住房租赁市场,建立租购并举的住房制度,满足省内外居民的租赁住房需求;有序开发商品住宅,促进房地产业转型发展。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

    与原来的住房保障和供应体系相比,《意见》增加了共有产权住房、限售商品住房,原经济适用住房、限价商品住房2类保障性住房将逐步并轨至共有产权住房,或转轨到限售商品住房。同时,《意见》要求大力发展住房租赁市场。共有产权住房、限售商品住房、租赁住房是新的保障和供应体系的主要亮点。另外,《意见》重申和延续了公共租赁住房、棚户区改造和商品住宅有关政策规定。

    省住建厅相关负责人说,发展共有产权住房,是为了解决既不符合公共租赁住房保障条件、又买不起商品住宅的“夹心层”群体的住房问题。目前,北京、上海等地已开展共有产权住房建设试点。《意见》借鉴了相关省市的经验,明确了共有产权住房的概念、供应对象、套型建筑面积、建设方式、销售均价、购房人产权份额确定等相关内容。

    除了供应多项和建筑面积有限制条件以外,为确保建设质量,《意见》对共有产权住房的建设方式也有要求,一是建设用地要采取“限房价、竞地价”方式出让,遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位,并实行建设标准和工程质量承诺制。

    在销售价格上,要实行政府指导价管理,以项目开发建设成本和适当利润为基础,考虑居民家庭购房支付能力等因素综合确定。购房人产权份额确定也要参照项目销售均价占同地段、同品质商品住宅价格的比例确定。

    此次《意见》还提出开发面向本省居民的限售商品住房。省住建厅相关负责人指出,开发限售商品住房是为了满足买不起商品住宅的本地居民家庭的住房基本需求和改善性需求,使本地居民有足够的获得感。《意见》明确了限售商品住房的供应对象、套型建筑面积、价格确定原则等要求,指导各市县有序开发建设。

    同时,要继续进一步发展我省的租赁住房,落实国家建立租购并举的住房制度要求,满足省内外居民的租赁住房需求。

    此次《意见》也进一步细化了租赁住房政策。一是在房源供给上,支持企业通过新建、自持、租赁、购买或改造等方式增加租赁住房供给。

    在建设管理上,要充分发挥国有企业的引领和带动作用,鼓励相关企业拓展住房租赁业务,加大金融支持力度,加快搭建政府住房租赁交易服务平台,完善相关配套政策等。

    鼓励盘活现有的市场房源存量。鼓励企业和个人盘活存量住宅,促进闲置房源转化为租赁住房,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,对人口净流入的市县可积极探索研究利用存量集体建设用地开发建设租赁住房。

    从今年起,对人口净流入较大的市县,省住建厅在下达商品住宅年度建设指导性计划时,将同时提出租赁住房建设计划,明确租售比例。非公共租赁住房的租金实行市场调节价。

    《意见》还提出,开发区、产业园区等人口就业集中的区域,可根据实际需求情况开发建设租赁住房;公共租赁住房房源不足的市县,要结合住房租赁市场的发展,实行公租房货币化保障。

    明确各类住房从开发至交易的市场管理制度

    《意见》进一步明确了房地产市场上保障体系各类住房的开发建设、交易和退出管理制度。

    一是在规划和计划管理方面,为确保各市县有序推进各类住房建设,《意见》要求各市县结合当地实际编制住房发展规划,并根据住房发展规划和需求变化等情况制定年度住房实施计划,实行总量控制、计划管理、动态调整。

    在土地供应管理方面,为确保各类住房按照既定目标和要求开发建设,《意见》要求在土地出让阶段明确提出该地块所建住宅的相关限定条件,作为土地出让的条件载入招拍挂交易文件,同时在核发国有土地使用权证时,须注明项目用地类型。

    在规划、建设、销售(租赁)和不动产登记管理方面,《意见》要求在核发各类住房建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证时,须注明项目类型,便于加强后续管理。对带有保障和支持性质的各类住房,实行轮候分配制度,且每个家庭只能购买1套。

    在市场转让管理方面,《意见》参照原保障性住房管理办法,提出购买共有产权住房、限售商品住房的,购房人在取得不动产权证之日起5年内不得转让。同时,为充分发挥相关住房的保障和居住功能,《意见》提出了“体内循环”的要求,即共有产权住房、限售商品住房取得不动产权证满5年后转让的,其转让对象须符合相应购房条件。

    在退出管理方面,《意见》提出建立和完善公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房退出机制,明确对虚报瞒报骗取上述住房,拒不退出,以及违法违规、严重失信等行为的惩戒措施。

    省住建厅相关负责人指出,为便于具体操作实施,《意见》第六部分统一明确了有关事项。如,明确带有保障和支持性质的各类住房不受我省商品住宅年度建设指导性计划限制;棚改安置住房和租赁住房套型建筑面积不受限制;“本市(县)城镇居民家庭”的具体范围界定;原经济适用住房、限价商品住房的并轨或转轨要求等。

    特别是,为有效杜绝在实际操作中的各种徇私舞弊、寻租和腐败问题,《意见》要求省住房管理部门牵头制定出台各类住房的具体操作管理办法,明确住房供应对象、申请流程、资格审查、公示、转让、退出、违规惩戒等具体要求;要求各市县政府严格审查各类住房的申请资格,严格加强管理,对有关政府工作人员违规分配住房的,依法依规严肃处理和追责。

    以下为《关于做好稳定房地产市场工作的通知》解读十问:

    1、《通知》出台的背景是什么?

    答:党的十九大报告提出:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。

    中央经济工作会议提出:“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控”。

    省第七次党代会提出:“健全购租并举的住房制度,以政府为主提供基本保障,以市场为主满足多层次需求,推动住有所居向住有宜居迈进”。

    刘赐贵书记多次强调,要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,海南“不做房地产加工厂”,综合施策、精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。

    沈晓明省长提出,坚持本省居民的基本性需求由政府来保障,投资性需求靠制度来限制,省外享受性需求由市场来调节的思路,推动海南房地产转型升级。

    为进一步贯彻落实党的十九大、中央经济工作会议、省第七次党代会精神,根据省委、省政府有关工作部署,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,遏制投机性购房,稳定市场预期,保持我省房地产市场平稳运行,防止大起大落,经省政府同意,省住建厅联合省国土厅、省物价局、省地税局、省社保局、人行海口中心支行等部门印发了《关于做好稳定房地产市场工作的通知》(以下简称《通知》)。

    2、做好住房保障和供应工作的出发点是什么?

    答:为使本地居民分享建设国际旅游岛的成果,增强本地居民的获得感,《通知》要求各市县、各有关单位要认真贯彻落实省住房城乡建设厅等六部门下发的《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》,通过发展公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房以及实施棚户区改造,妥善解决好本地居民基本住房需求问题。

    3、非本省户籍居民家庭在我省范围内只能购买1套住房,住房具体包括哪些?与之前的限购政策有何区别?

    答:住房包括商品住宅(普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓)、产权式酒店客房、保障性住房,含新房和二手房。

    我省原来的限购政策是非本省户籍居民在我省范围内只能购买1套住房,即1人限购1套住房,现在统一调整为1个家庭限购1套住房。

    4、五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市(县)居民家庭销售,本市(县)居民家庭是指哪些?

    答:2017年9月23日,省委印发《关于进一步加强生态文明建设谱写美丽中国海南篇章的决定》,提出永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目。9月28日,省政府印发《关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》(琼府〔2017〕76号),,对此作出了明确要求。

    为此,《通知》明确提出,“五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市(县)居民家庭销售”。其中本市(县)居民家庭在《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》中已明确,即本市(县)户籍居民家庭、在本市(县)累计缴纳60个月及以上个人所得税或社会保险的非本市(县)户籍居民家庭、经省人才管理部门认定的引进的人才。

    5、《通知》印发后购买的住房,是不是5年内都禁止转让?以前购买的住房受不受影响?

    答:《通知》印发后新购买的住房,包括本省户籍居民家庭、非本省户籍居民家庭,以及企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。

    《通知》印发前已购买的住房,不受新政策影响,按省住建厅等单位《关于限制购买多套商品住宅的通知》(琼建房〔2017〕96号)及市县政府有关住房限制转让规定执行。

    6、实行限购政策的区域指哪些区域?

    答:是指已出台限购政策的海口、三亚、琼海、五指山、保亭、琼中、白沙7个市县划定的限购区域。

    7、新的限购政策和信贷政策具体执行时间如何界定?

    答:2018年3月30日(《通知》印发之日)后,非本省户籍居民家庭在限购区域购房,由原来的需缴纳1年或2年个人所得税或社会保险,统一提高至累计60个月及以上。

    同时,2018年3月30日后,非本省户籍居民家庭在我省购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。

    2018年3月30日前,已签订购房合同或认购协议,并已支付首付款,但尚未网签备案的购房居民家庭,可凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证等证明材料,继续办理网签备案手续和执行原差别化住房信贷政策。

    8、非本省户籍居民家庭补交、补办个人所得税或社会保险的,可不可以购房?

    答:非本省户籍居民家庭补交、补办个人所得税或社会保险的不予认可,不能购房。

    9、对采取假证件、假社保、假个税等方式购买住房的,怎么处理?

    答:对提供假证件、假社保、假个税等虚假证明、规避限购政策购买住房的个人,一经发现,撤销其购房合同网签备案,5年内不得在我省购房。对违规销售的房地产开发企业,取消网签备案资格,并限制企业和法人代表在我省从事新的房地产开发业务。对违规销售的房地产中介机构及其工作人员,撤销备案,5年内禁止在我省从事房地产中介业务。

    10、房地产开发企业不按物价部门备案价格销售怎么办?

    答:根据省物价局与省住建厅联合印发的《关于加强商品住宅销售价格备案管理工作的通知》(琼价费管〔2017〕675号)有关规定,对未按规定备案或超出备案价格、擅自提价的,依法依规严肃查处,采取不予发放预售许可证或现售备案表、责令限期整改、暂停网签、停发后期预售许可证或现售备案表等行政管理措施。

    11、对利用各种虚假宣传和不实信息炒作,扰乱房地产市场的,怎么处理?

    答:对利用各种虚假宣传和不实信息炒作,扰乱房地产市场的,由房管(住建)、国土、物价、工商、税务、银监、网信等部门按职责依法依规严肃处理。对涉及违法犯罪的,由公安机关依法依规进行查处。

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