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海南史上最严楼市调控已来袭吗,买房族该何去何从?

来源:海南阅房网   时间:2018-04-17 08:56

    近日海南重磅推出史上最严楼市调控:

    限购1套+70%首付+5年社保+5年禁售!

    如此严厉的政策高压,在整个中国房地产史上,都相当罕见!

    1

    史上最严地产调控来袭

    山雨欲来风满楼!

    海南这波地产调控新政,其力度之大,惊呆了整个国内房地产市场。

    这种壮士断腕的气魄,并不是此次调控才有,在严控楼市的路上,海南从未停歇:

    2016年,全国楼市一片火爆之际,海南就开始着手调控;

    2016年2月,推出“两个暂停”;

    2017年4月,实施限购限贷;

    2017年9月,严禁围填海;永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目。

    .............

    直到如今的限购1套+70%首付+5年社保+5年禁售,海南一直在试图和房地产市场决裂。

    2

    海南自废武功的苦衷

    那么,海南为何要摆出这幅强硬的姿态?

    要知道,房地产可是海南的支柱,占据了政府GDP的半壁江山!

    海南经济俨然已经被绑上了房地产的列车,二者“一荣俱荣、一损俱损“。

    不到万不得已,政府怎么会自废武功?

    这还得从去年席卷全国的环保督查风暴说起,中央第四环保督察组进驻海南督查。

    反馈的结果是:

    督察组要海南坚守生态红线,遏制房地产过度开发对海域岸线的生态破坏。

    于是乎,海南房地产畸形发展的遮羞布,突然被中央督察组无情的撕扯下来。

    这也就能理解,海南即使自废武功,也要和房地产市场决裂。

    何况,中央已经定调“住房不炒”,再不降低房地产在GDP中的比重,海南海岛经济如何转型?

    由此可见,海南这次调控力度虽然空前,但绝不是绝后的。

    除了生态环境之外,此前房产调控失效,也是不可忽视的因素之一。

    从16年就开始的海南地产调控,历时两年之久,在全国楼市一片恐慌之中,海南房价却逆势暴涨:

    从2016年到2017年,短短一年,房价翻一倍。

    说好的调控打压房价,结果房价越走越高!

    而与房不断走高形成鲜明对比的是:海南库存所剩无几。

    从18年初开始,整个海南的库存不到11个月,三亚不到6个月,海口更是不到5个月!

    另外一方面,生态环境恶化而导致的土地资源锐减,也导致了建房用地紧缺。

    这种严重的不平衡,政府如果再不出手,就会出现无地可建,无房可卖的尴尬,而这造成的恐慌,又会进一步推高房价。

    不管怎么说,先让楼市进入冰冻期,让成交量降下来是当务之急,而限售五年,则是可行的途径。

    再者,由于海南独特的海岛经济,享受型的养老房产,在整个房地产行业中的比重相当高。

    数据显示:外地人购置海南本地地产中,养老占比高达43%(养老、买给父母)。

    而更恐怖的是:每年10月至次年4月,由全国各地“迁徙”至海南省的“候鸟”人群超过100万人,而这其中绝大部分是中老年人,而整个海南的总人口才只有900万!

    要知道,一个城市在生态环境承载力度有限的情况下,要想发展,需要的是更多年轻人加入。

    如果,再不降低养老房产的比重,海南的明天又将怎么办?

    3

    房价将走向何方?

    海南自废武功之后,更让人关心的恐怕是,如此高压之下,房价是涨是跌?

    尤其是,新政中将首付比例提高到七成,吓懵不少人。

    七成首付,跟全款买又有什么区别?

    都是朝九晚六的工薪族,如果买房不从银行贷款,请问有多少人买得起?

    而买房几乎是中国每个家庭的刚需,需求突然大幅减少,房价岂不是要大跌?

    如果这样想,那你也许是不太熟悉海南房地产现状。

    15年前,海南可是经历过楼市泡沫破灭的惨烈,而导火索,正是当下监管层不断严打的银行杠杆资金。

    而自此之后,海南房地产项目从银行贷款的渠道,几乎被卡死。

    这就是海南跟全国其他楼市最大的区别!

    所谓的七成首付,打击刚需购房热情,从而引发房价大跌的逻辑,显然站不住脚。

    而且海南的房产,主要是享受型的养老地产,既然购房需求已经上升到了改善型,那么想必在内地,有一套或者数套刚需住房。

    而这种家庭基本很少是工薪家庭,所能够承担起来的。

    也就是在海南买房的,不管是自住、还是投机性,大部分是土豪们在抢购。

    那这所谓的新政,短期而言,对房价影响有限,但是五年限售的条款,却能够降低交易的频次,楼市短期大概率进入价稳量缩阶段。

    但是从中长期而言,海南的房产依然有较高的投资价值。

    房价的三大决定因素:长期看人口、中期看土地、短期看政策。

    先从人口来看:

    上图是海南近年人口走势图,从2005年开始,常住人口和户籍人口,整体上都是呈现正增长。

    常住人口是刚需购房潜力群体,这类人不断增长,也会向需求端倾斜。

    最为重要的是近两年,人口持续流出状态也在缓解,而在2016年,净流入人口更是高达14.95万人。

    而且海南由于独特的海岛优势,有吸引人口持续流入的动力。

    再看土地:

    海南是海岛,陆地少,此前为了缓解用地紧张,一度围海造地,而自从去年环保督察组发飙之后,这一增加土地的途径被掐死。

    政府也开始限制房地产用地,上图是2013年—2017年土地供应情况,其中从17年开始,市场土地成交量锐减,但是成交价却反而走高。

    羊毛出在羊身上,地产商拿地单价成本变大,相应的房价自然会被推高!

    4

    买房族何去何从?

    海南新政出炉,买房族又该何去何从?

    而且五年的禁售期内,房价即使涨上天,或者跌成狗,你都无法交易,还是老老实实安心住着。

    如果你是投机客,无法动用高杠杆的投机,只能靠房价的涨跌来赚取差价,而且五年之内,你无法套现,海南或许不是你最好的选择。

    如果你在内地,已经有了住房,来海南买房完全是为了改善住房需求,看中了海南的蓝天白云绿水青山,而且拥有足够的资金,那么海南,是你不二的选择!

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