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丁祖昱2019年楼市十点预测曝光:看好海南板块

来源:地产人言   作者:耿牧风   时间:2019-01-09 10:21

    当罗振宇和吴晓波们将“思想跨年”变成现象级活动后,能在中国房地产圈掀起“思想风暴”的,或许只有丁祖昱和他的朋友们了。

    1月8日,几乎地产界所有的大咖、高管以及媒体人在上海参加了丁祖昱评楼市的年度发布会。这场演讲的主题命名为“奔向未来”,艳姐记得,在过去一年里,郁亮等地产大佬的口中也常常听到“奔跑”这个词汇。

    这些地产人为何奔跑?他们奔跑起来要超越或者躲避的东西是什么?他们又将以何种姿态奔向远方?这是我们最感兴趣的问题。而有关这些问题的答案,则藏在过往一年中国房地产市场发展纷繁复杂的数据之中。

    01

    百强房企一万盘、十万亿销售额

    一个显而易见的事实是:经历了政策调控与行业洗牌的2018年,不仅没有降低大型房企的高成长,甚至是加剧了他们的龙头效应。

    2018年中国房地产市场或许并不想外界普遍认为的那样惨淡,至少从数据上来看实现了逆势上涨。尤其是规模房企的成绩非常的瞩目:

    在2018年中国预计差不多15万亿左右的销售规模中,百强房企,卖了10万亿的房子。

    也就是说,一个前所未有的销售规模中,整个100强房企占据了三分之二的总成交量。

    而这10万亿的成绩中,前30强的房企,差不多抢了半壁江山,拥有46%左右的市场份额。

    而支撑这一成绩的当然来源于房企手中的货值。在2018年,有一半的地被TOP10的房企拿掉了。

    而从效能上来说,目前百强房企超过了一万个楼盘,大概在12000个左右。

    还有一个数据值得一提,很多百亿的神盘在2018年出现了,这些百亿神盘的操盘手中,央企频频上榜,所以央企仍然是中国房地产企业的中流砥柱。

    艳姐觉得,规模效应的集中同时也意味着融资集中度的不断提升。在2018年,融资门槛不断抬高,金融机构对房企的规模排名、主体信用评级和资产负债率以及现金流都有了明确的要求,小规模房企纷纷叫苦。

    如果结合对2018年房企人才流动趋势的观察,几乎可以判断,决定房企生产要素的人、钱、地均在集中流向百强房企,甚至是前三十强房企。

    而当资金、土地、人才、政策等资源进一步向龙头房企集中时,规模房企的优势正逐步凸显。地产巨头就能依托自身品牌、产品、资源整合等优势,通过高周转项目和深化全国布局实现逆势扩张,达到规模新高度,让雪球越滚越大。

    对此,丁祖昱直言不讳:2019年房企集中度还会继续上升,强者更强,至少最近几年不会改变的。

    02

    高位运营时代,房企更应做强主业

    2018年,房企也呈现出了很多新的特征,在丁祖昱看来最主要的体现在两个方面。

    首先,房企高位运营时代开始,但增速将放缓。也就是我们常说的,高速增长将被有质量的增长替代。

    高增长模式之所以不可持续,是因为维系过去高增长模式的三个前提在逐渐弱化和消失。

    第一,市场容量将不再放大,2018年市场已经达到了17亿平方米,15万亿的市场规模模,2019年很难再预测市场还会像18、17年这样往上走。

    第二,高杠杆融资的时代过去了,很多房企开始了去杠杆。

    第三,虽然大多数房企已具备了高周转的能力,但是没有市场容量的持续放大,光有高周转也是是非常困难的,甚至太高速的增长是有点危险的。

    其次,房企要稳住主业,做强主业。

    过去三年房企不断在讨论多元化,不乏亮眼的成绩,但转型道路难免崎岖。在丁祖昱展示的数据中,大多数的房企特别是规模房企,主业也就是开发业务的收入占比都占到了95%以上,甚至有些房企主业的利润很多都是占百分之百以上。

    为什么是一百以上?因为很多房企是拿了主营业务收入和利润补贴多元化发展的业务。

    从这一点来看,如果今天行业的规模没有过去那么大了,增长速度也开始放缓了,对于房企来说首先要稳住主业,要做强我们的主业,这才是其他业务能够发展的前提。

    03

    2019是房企抄底低价的好时机?

    围绕着房企所处的市场环境,丁祖昱谈的更多,提供的数据也更加详实。

    从市场基础来看,人口因素制约着房地产市场的规模,未来中国人口预期不容乐观。生一孩的数量从2013年之后就在不断的下降,妇女的初孕年龄目前已达29.2岁。同时,结婚的人数也在不断减少。全面二孩政策后,二孩出生率比一孩要高,但在2017年二孩已冲高见顶,乐观估计,未来人口每年增加1500万。因此,全面放开生育政策也成了当务之急。

    而从需求端来看,最近几年新增需求差不多在17亿平方米。这17亿平米由几个方面组成:城市常住人口和新常住人口,也就是俗称的城市化率;2018年教育部预测的大学毕业生差不多有820万人,这820万人一定是未来的刚需;改善需求差不多达到了10亿平方米。值得一提的是,近年来房地产市场强二线和强三线城市更吸引人。比如重庆、青岛、长沙、宁波、南昌等。

    而从消费端来看,“房住不炒”政策3年后,投资需求的下降了8个点。限购对环一二线的影响非常巨大。周边城市输送的购买力大幅度下降了。至于2018年买房子投资是买大还是买小,数据给了我们答案:2018年的购房客户主要的面积段还是在中环的面积段,一方面改善的客户很多,另一方面可能也是二线和三线城市当中,因为买大的成为了首选。

    值得一提的是,95后客群的需求需要引起房企的关注了。

    而对于2019年房地产市场的预测,也是这场演讲的重点。

    今年丁祖昱依然给出了2019年楼市的十点预测:

    预测1:房地产在2019年仍将成为中国经济的压舱石和稳定剂。

    预测2:2019年上半年可能是过去十年房地产压力最大的一个上半年。

    预测3:中央放权地方,2019年四限政策或将松动。

    预测4:2019年房地产总销售额预计13万亿,规模相对去年下降10%。

    预测5:看好海南板块。

    预测6:购买力下降,刚需房要警惕。

    预测7:地价会降,房企今年可以抄底。

    预测8:租赁行业会大洗牌。

    预测9:看好物业管理行业,但短期不看好养老地产。

    预测10:看好碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉这些地产股。

    预测结果是否准确暂且不表,艳姐觉得,“敢说”,从来都是丁祖昱的风格。

    相比于执念预测结果是否准确,不如研究预测背后的逻辑和方法。透过对大数据的深入解读和分析,来把脉楼市现状,预见楼市未来。

    联系到今天的主题“奔向未来”,相信很多地产人读完后心中会有答案。这么多地产人之所以努力奔跑,正是心中有方向有目标,坚信前方有光明的未来,试图穿越周期,迈过大环境的崎岖泥泞,砥砺前行。也正因为有了他们,中国房地产的未来才会更好。

    (本文来源:地产人言,作者:耿牧风)

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