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谜一样的数据!谜一样的楼市

时间:2019-06-11 09:49

    昨天一个中部省会城市的粉丝,发来这样一条消息——

    你有没有见过,清纯可人的网红女主播,镜头背后的真容?

    同样,当下的市场数据,被一遍遍美化处理后,已经很难看出其真实面貌,更不具有参考价值。

    1

    谜一样的开盘数据,房子卖得如何只有开发商知道!

    就拿上面粉丝提到的城市为例,这个城市我一直在关注,虽然整个城市的房价、市场热度一直还不错,但远远没有开盘数据描述的那么热。

    来组数据感受下:

    同一周内4个不同区域里有8个盘开盘,几乎全部售罄:

    北三环沿线,均价1万6+,某盘开盘价2万1+,近500套房几乎清盘;

    西四环城市边缘,某盘开盘涨价1000元,400套房源去化率96%;

    远郊某盘,312套房源当天日光;

    ……

    两个字:真火。

    但有意思的是,清盘之后,你再去这些项目调研,依然有房,而且不止三套五套。

    你问,不是清盘了吗?

    ——置业顾问迟疑两秒,“有的有的,有客户没交首付退出来个5楼”

    你说不要5楼,8楼有么?14楼嘞?21楼嘞?

    ——置业顾问想都没想,“大哥,真巧,这几个楼层刚好都有”。

    ……

    听得你一脸震惊又一脸懵逼,还不好意思明说,“nnd,不是卖完了吗,这至少还有20%!”

    微信云选房更神奇,暗箱、内定Soeasy!想什么时候售罄就能什么时候售罄,选房开始2分钟,一栋楼都抢没了……

    随后,一模一样的开盘数据满天飞,开发商给什么数据,就释放什么数据,甚至有些项目早在开盘前,就已经拟定好了统一对外的销售数据。

    到底谁卖得好?卖了多少套?成了迷团,谁都不知道。

    2

    房价数据也神奇得很,随便降个两千弹指间。

    入行前两年,几个城市官方房价端口的数据,我都在一直关注,诸如统计局70城房价波动指数,诸如中国房地产指数系统百城房价指数,还有一个本地房管局公布的备案数据。

    但现在,这些数据变得越来越离奇。

    怎么个离奇法呢?

    诸如这张百城房价指数中,我们列几个,5月郑州均价1万1,武汉均价1万2,合肥房价1万2;

    但你去实地调研,郑州城区根本买不到1万1的住宅,均价至少1万4;武汉至少1万5;合肥均价至少1万4……

    其次,限价当头,备案价经过多重处理,被强制拉低。

    过去两年,大多数城市都严格执行限价,但市场上大多数房子真实售价依然能高出限价好几千。诸如某中部省会地王窝,土地限价一刀切3万2,但实际售价都在4万以上。

    高出的8千房价咋操作?怎么躲开政策红线?

    别怕,双合同规避备案价,一招搞定!把房价划成两部分,按备案价走一份,剩余房款走另一份。

    名义呢?花式捆绑,绑车位,绑装修款,绑储藏室,甚至绑茶水费,没有什么不能绑!

    还有一种操作,严控网签备案量。

    怎么控?

    先定好房价红线,房子尽管卖,备案网签往后排,今天高价盘出100套,低价盘出100套,快到红线了,停!让低价盘走走量,拉低均值。有的城市能把网签拖半年,甚至一年。比如,河南开封的网签要后延5个月,广东中山的网签甚至要拖到半年后。

    年初,内部消息透露,某城高价盘出货量多了,眼看就要触碰到红线。领导急得直挠头,一夜间集中网签了大量安置房,均价瞬间被拉低2000!

    我在某官方数据端口,见过一种更牛的操作,限价+限网签量之后,房价还高?别吭声,快把周边郊县的数据悄悄加进去,平均之后,一个新一线城市均价不过8000+,而事实是单价1万3都买不到房。然后嘞,去年一小波领涨后,干脆再也不公布房价数据了。

    所以,如果不去现场看,你只能看到在安全线内的“人为的房价”。

    样本偏颇、限价、网签配额、放水式统计……一系列操作与刻意处理,让房价数据彻底失真,没有任何参考意义!

    3

    最近有个数据更牛,牛到什么程度?连深交所都问不出来。

    前不久,一个销售数据深度困扰了深交所很久很久,一纸问询函过后,仍然没有明确的回应——泰禾2018年的具体销售额,到底是多少?

    当初黄老板大手一挥,给泰禾定下2000亿销售目标,2018年已经过去了,到底兑现了多少?没人知道。

    黄老板闭口不提,问来问去就是打太极,没一个准数,堪称上市房企第一。

    泰禾回应“关于2018年销售目标2000亿元,属于董事长黄其森先生的个人愿景,不构成本公司的预测和承诺。”

    换句实在话就是,2000亿销售目标,只是黄老板开心的时候吹个牛而已,不负责。

    我们查看,第三方机构克而瑞、中指分别给出数据是1303.4亿元、1456亿元。

    而泰禾拒不回应,可想而知,就连第三方给出的一千多亿数据,也有相当大的水分。

    还有一个好玩的事儿,我们长期以来尊崇的第三方数据更有意思。

    2018年的房企销售排行榜上,泰禾、正荣销售额都是1303.4亿元,连零头都一模一样,而且都卡在了第20名这个坎儿上,你说巧不巧?假不假?

    嘘,太敏感,不多说。

    4

    在这个并不是市场主导的行业和时代,房价不是房价,只是一个数学计算题的数字。

    1、所有官方数据都不要再去看了,所有依据这些官方数据做的分析、结论,都不要再去看了。因为数据失真,结论必然是偏颇的。

    2、要去看大势。看什么?主要看土地。所有一线城市,北京、上海、深圳等都是需求远大于供应的,包括部分热门二线城市等,这些城市土地供应非常非常少,而需求是增多的,未来市场一定是不错的。

    明白大势之后,对于很多城市的把握就明朗了很多。

    3、再往下,具体到某个城市,要看两点:城市基本面和二手房市场。

    我们每去一个城市调研,这两点是必须要去实地了解的。关注城市基本面,去关注一个城市的人口、经济、房价,才能把握整个城市的市场走向;

    而真正市场主导下的二手房市场,才能反应一个城市、一个区域真实的房价和流动性,才是你未来房产变现、升值的决定性因素。

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