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5年后房价会不会降?现在轮到"面粉"卖不动了

来源:懒猫看房   时间:2019-08-12 15:30

    房价这个概念在终于似乎一直都是和上涨这个词挂钩的,于是一提起买房这种字眼,刚需的第一反应大都是买不起。买不起房的唯一原因也就是因为房价一直在涨,涨到刚需越来越买不起房。

    那么我国的房价持续上涨的最大推动力是什么呢?

    这个问题其实在房价上涨的这些年间已经被讨论过很多次了,答案有很多:通货膨胀、房企经营策略变化、棚改推动等等,但是要说起最大的推动力,大多数人都认为是地价的上涨。原因很简单,房价和地价的关系其实就是面包价和面粉价的关系,在面粉一直在涨价的时候,面包必然会贵的,地价是建房的主要成本,同样也成为了房价走向的一个主要决策因素。最主要的是,中国的房地产市场是政治市,地价的走向完全是受政策的导向作用影响的,所以地价对房价的影响力自然是最大的。地价持续上涨,开发商也就会把地价上涨的成本通过上涨房价的方式分摊到购房者头上。

    但是房价的持续上涨终于还是导致房子越来越卖不动了

    今年我国几乎每个城市的房产销售量都开始回落了,包括几个热点城市。这似乎已经成为现阶段楼市的一种常相,购房者的购房热情在消退,房企和炒房客手里的房子都卖不动了。其中的主要原因也还是和住房的调控政策有关,政府今年对房地产的调控力度一直都比较大,而且范围很广,方向十分全面。在这种调控力度特别大的时期,刚需购房热情的消退都是在情理之中。

    而房子这个“面包”时间长卖不动了,现在也终于轮到了土地这个“面粉”了

    在房地产发展的这些年间,土地一直都是各大房企抢着买的,所以才是竞拍,土地市场也因此从来都没有冷淡过。但是在最近的这段时间内,这“面粉”终于开始不景气了。7月份,300城经营性土地成交建面1.79亿平方米,同、环比分别减少8%和7%。土拍溢价率进一步回落到了12.9%,环比再降6个百分点,各线城市的溢价率全线回落。同时,近6成百强房企7月拿地金额远低于前6个月平均水平,部分房企甚至都是零拿地,如建业地产、合景泰富等。看得出来,土地市场的热度已经明显开始下降了。

    那么土地市场热度的衰弱会不会使房价在5年内下跌呢?

    土地市场热度的下降其实到不能让地价下跌,但是很直接地反映了房企在房地产开发上热情的衰减。按照严跃进的说法:未来土地供应可能会有所放缓,特别是针对某些近期地价较高、土地供应较多的地区,会在原有供地计划的基础上稍微放缓。这必将成为房地产市场冷淡的一个重要影响因素,只要这种市场的冷淡持续维持几年,房企因为对资金的需求量大,迟早会“崩”掉,降房价到时候会是他们的求生之道。而从政府的角度出发的话,土地的流动性会因为房产流动性的减小而较小。资源利用率就会降低,对于降房价方面的政策应该也会适当放松,不说太远,5年后的房价其实已经值得期待了。

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