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前有楼市利空,后有通胀承压,我们的财富保卫战该如何打响?

来源:米宅   时间:2019-08-13 10:43

    这两个月,楼市很难。

    更难的是,对于普通人来说,如何抉择。

    几乎所有人,都在高喊:楼市凉了,房子不能碰。

    但是,极少有人告诉我们:

    普通人的财富保卫,该何去何从?

    第一,是怕打脸;第二,是真不懂。

    而我这种脸皮既厚、恰巧还略懂的“真·硬核·楼市老朋克”,今天想推心置腹的跟大家聊聊:

    关于当下的楼市抉择;关于下行市场里的投资策略;关于该不该买,买哪里……

    1

    我自己就是做地产的。

    我一天之内所看到的楼市负面,可能比普通人一年看的都多。

    更魔幻的是,我连续看了9年。

    类似近两天这种利空消息解读——

    “32个城市银行房地产专项检查”、“严查通道资金””、“地产股普遍下跌”、“房企境外融资收紧”……

    我在硬盘里随便扒拉扒拉,甚至比某种妙不可言的小电影还要多。

    2012年,关于宏观调控被各种场合提了接近200次。其中,160次以上提到“让房价回归”。

    所谓的让房价回归,就是明确的指出:让房价降下来

    措辞严厉程度,比现在更让人心生畏惧。

    每逢此时此刻,我都会关上电脑,也关上小电影,静静地思考一个问题:

    我有没有更好的选择?

    2

    楼市会往哪走,我们虽无法确定。

    但我们能确定的是,财政积极和货币宽松的时代来临了:

    •7月15日以来,央行合计投放资金突破12000亿,净投放金额超过4200亿;

    •上周末,央行发布了二季度的货币政策执行报告,下阶段主要政策思路的第一条就是实施稳健的货币政策,适度进行逆周期调节,保持流动性合理充裕;

    •某行企业经营贷的利率已经做到比房贷利率还要低,7月份的CPI指数同比又上涨了2.8%。

    少数人在降息,绝大多数人在通胀。

    我们的必然选择就是,用投资来对抗货币宽松和通胀承压。

    而对于投资来说,我们有没有更好的选择?我们有没有比不动产更好的选择?

    3

    在投资圈里,有个底层的三原则:安全性、流动性、收益率

    绝大多数情况下,这三个基准原则呈降序排列。

    也就是,安全性>流动性>收益率。

    安全性是红线。

    尤其是当一个标的上,所承载的是整个家庭的核心财富时,安全性一定是第一位的。

    A股和科创板涨的再残暴,你敢把家庭财富的90%放在上面么?哪怕是ETF。

    逃跑的扇贝、饿死的猪、消失的铬矿、被盗的财报、失窃的存款……股市的魔幻,分分钟教你做人。

    不动产的刚猛之处在于,半数以上的普通人敢把,或者说是不得不把家庭财富的重心置于其上。因为它的背后,有城镇化的背书,有土地财政的背书,有银行信贷的背书……

    2018年,土地财政收入占地方财政收入的51%;20个核心城市,半数对土地依赖度超过70%。

    单纯这一点,就是不动产安全性和楼市安全性的保障。单纯这一点,就能打爆绝大多数投资品的狗头。

    流动性,可能是目前的楼市最受诟病的一点。

    受限售影响,绝大多数城市里的房产都要被锁死2年以上。

    但是,绝大多数人忽略的是:

    流动性,追逐的是变现能力。而不动产的变现,不仅有交易,还有信贷抵押。

    更关键的是,我们去看一二线城市核心板块里的二手房成交周期时会发现,即便在最凉的静淡市里,这些核心城市核心板块的二手房,成交周期也不会超过2个月。

    60天的极限成交周期,再加上随时可抵押变现,这种流动性,放在任何一种资产品类中,都不能算末流。

    至于收益率,反而是最不重要的。安全性高,变现能力好,收益率无非就是赚多赚少的区别。

    而不动产的优势在于:

    第一,无需日常兼顾,不用每天盯着K线,该上班上班,该生活生活;

    第二,有房贷的杠杆加持,而且房贷的资金使用成本又是偏低的。

    上面三个原则,房产在任何一个领域中,都不是最好的。

    涨幅收益有时干不过比特币,流动性时常干不过股票,安全性比不上保本理财。

    不动产的优势在于,兼顾了安全性、流动性和收益率之后的均衡。

    我们必须承认,目前的我们,几乎找不到比房产更好的、拥有如上三元均衡的替代品。

    绝大多数情况下,不是我们选不选的问题,而是没得选的问题。

    4

    不过,必须承认的是,我们的楼市出了一些问题。

    过去的九年时间,我一直在各个重点城市中辗转。我看到的楼市问题,可能比键盘侠们一辈子看到的都多。

    如果让我来吐槽楼市,我能吐槽到,让你们看到混凝土和桩机都想骂娘。

    但是,如果让我理性的来聊聊楼市的问题,我最想说的一句话是:可能楼市和房价最大的问题是,需要等一等。

    •资本过多的流入到了地产行业,资产的增福超过了实业和制造业的增幅。房价的涨幅,超过基本面的涨幅太多;

    •房价涨的太过刚猛,远远超过收入的增幅。韭菜还没长好,那边锅都烧开了,等着下饺子;

    •城市画饼的能力太过魔性,城市的生长速度,远远超过了城镇化倒逼下的人口流入速度;

    •CBD搞的太多,写字楼盖的太多,产业却没扶植起来几个。台子搭的太快,唱戏的还在童子班,戏台都搭了七八个……

    地产,需要等一等实业;房价,需要等一等基本面,更需要等一等收入;城市,需要等一等人口的流入;CBD,需要等一等产业的成长落地。

    换句话说就是:房价,需要等一等背后的一切支撑。

    但是,我们必须清楚的是,这种等一等是暂时的,站在更长的周期里看,房价还会继续向上生长。

    因为,未来15年我们要完成10%以上的城镇化率增幅,每年将有超过1000万人进入城市;

    因为,世界是陡峭的,人口和资源向大城市的聚集是恒定的规律;

    因为,地方政府对土地财政的依赖度,仍然找不到最好的替代方案;

    因为,我们每年6%以上的经济总量增幅,分到普通人手里之后,受某些无法言说的限制,只能留在国内,自我消化沉淀;

    因为,我们仍然找不到比房产更好的,兼顾安全性、流动性和收益性的替代品……

    回望过去三十年的中国楼市,基本逃不过“六字大势真言”:等一等,涨一涨。

    蹦的高了,蹦的都超过支撑力了,就等一等;

    等到支撑力足了,就向上蹦一蹦,涨一涨。

    等的时候,怎么看房价,怎么有问题;涨完之后,回望房价,怎么看,怎么没问题。

    5

    现在,又到了等一等的时候。

    在这个时候,技巧就非常重要了,下面就是“真·硬核·楼市老朋克”的上线普及时间。

    1、此时,最忌讳的第一点,不仅拿了所有的钱,还借了所有的钱,进场楼市。

    因为,现在最不确定的就是何时能涨,即便我们知道大势会涨。

    在下半年的静淡市中,我们大概率能买到别人爆仓的9折,甚至是85折的房源。但是,买到之后,我们就要做好不会暴涨的心理准备。

    一定要给自己留条后路,一定要给自己留足2年以上的现金流预留。

    而至于首付,一定要有多大能力办多大事儿,尤为忌讳高杠杆。

    这样做的好处就是:

    即使两年横盘,你可能会骂街,但不至于爆仓,不至于导致日子过不下去,跑去会所当嫩模。

    2、此时,最忌讳的第二点,轻信魔幻大神,买一些看不懂的神奇资产。

    每逢静淡市,牛鬼蛇神就特别多。

    因为在这个市场中,绝大多数的资产都是横盘不挣钱的。

    此时,焦虑感就出来了,总感觉自己的惊天财富,每天都被通胀的外部环境和横盘的内部市场给消耗殆尽。

    天天一脑门子汗,只想求暴击。

    接着,魔幻大神就开始批量生长了。前些年是带着去买公寓写字楼和农民房,这两年是带着去买地。

    绝大多数情况下,这些神奇资产都会被包上一层又一层的外壳,绕的让人看不懂,偏偏直觉又在告诉你,这玩意儿能赚钱。

    当你去买这类资产的时候,你要搞明白这东西在当地是否合法,是否是存在割韭菜,是不是在击鼓传花,你又是第几棒,下一棒是谁,旁边的配套到底是菠菜还是酒店……

    越绕越迷糊,越绕越头大。

    记住这种靠让人迷糊和头大来搏暴击的资产,大概率存在收割的陷阱。

    3、此时,最忌讳的第三点,神话楼市的收益。

    这两年,楼市的收益一直被大仙们吹的过于神奇。

    类似“工资只能糊口,房产才能暴击”、“房子,才是普通人完成阶层跃迁和财富暴击的希望”,这种“重工业炒房风”的标语特别多。

    但是,我想提醒的是——

    对于普通人来说,不动产配置做好了,的确能让你过得比绝大多数同龄人舒服一些。

    但是,要说靠买房,来快速完成阶层跃迁和财富暴击,可能真的是有点难。

    买房这件事,说到底就是个资金密集型行业。

    靠的是起步资金高,信贷条件好,快速堆规模。

    1000万的资产包涨10%,其收益绝对值比100万的资产包涨50%,还要高一倍;

    人家1000万的资产包,涨了10%,又裂变出一套强二线的首付;

    而你100万的资产包,涨了50%,只裂变出一套弱二线的公寓。

    这就是规模的收益力量。

    有的人,起步都是1000万的资产包,你说气人不气人。

    把心态放平和,时刻提醒自己一点:

    有没有更好的选择?是不是更长线的趋势收益?

    4、此时,如果非要我说点落地方向的话,就是:一线已经触底,二线仍在磨底。

    过去几个月,一线城市中的北上深,二手房的成交量连续上涨。

    而一线城市中,核心区位的二手房议价空间和优惠空间,已经呈逐步缩小趋势。

    这背后,肯定有小阳春的影响。但更重要的是,被压抑多年的刚需客户,终于停止观望,开始进场了。

    一线基本已经完成触底。

    而二线城市的成交量仍然非常不稳定,部分城市的二手房价格,开始回调。优惠开始放大,议价空间开始增加,成交周期开始拉长。

    二线城市的二手房正在进入磨底周期里。

    但是,你问我何时会涨?我只能说,不知道。

    假如有人告诉你,某城在某天一定会涨,甚至具体到某个项目,具体到某个时间点。那么,我劝你,最好不要信。现在政策和环境的叵测程度,已经超出了普通人的认知,任谁也无法准确预测到哪一天能够进入上涨周期。

    反正,如果我知道,我一定不会告诉任何人,而是悄咪咪的埋伏在前一天。

    5、最后,还有最重要的一点,要做好风险兜底。

    从去年到现在,我们会发现在这个世界的运转过程中,冲突和对立越来越多,意外和风险越来越多。

    下半年的不确定性,大概率还会更多。

    我们一定要做好风险兜底,而风险兜底的最好办法就是,不把鸡蛋放在同一个篮子里。

    对于买房子这件事儿来说,分散风险的最好办法就是——

    把人民币资产作为底层资产,同时隔离出一部分资产作为避险资产;

    离开现有的国内资产圈,分散配置。

    这点对于净资产规模已经堆到极限,不仅脚上有鞋,而且鞋还不错的老哥尤为关键。

    毕竟,现在光脚的太多,时刻都想掀桌子。

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