新房搜索

新闻搜索

海南房产 > 新闻 > {Article.sectionShortName} > 正文

楼市开始“拔萝卜”!10年后,房价“两头小,中间大”,早做准备

来源:蓝白观楼市   时间:2019-08-16 09:50

    最近十年,国人究竟有多爱买房子?

    先看一份数据,此前西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)发布了《城镇家庭资产指数报告》,从全国城镇家庭新购房的目的来看,投资用途占58.2%,改善需求占26.7%,而首次购房的刚需仅占15.1%。

    也就是说,100个人买房,其中只有15个人是逼不得已为了“自住”,其他人都是基于改善、投机的动机。

    三年前,第三方研究机构第一太平洋戴维斯估算的全球住宅总市值达到了168.5万亿美元,我国市值占比为25%,扣除掉香港地区一万亿美元的市值,那么内地住宅市值为282万亿元。

    考虑到2017、2018均价仍在抬升,这个数字只会低,不会高,准确的说,住宅总市值已经非常接近300万亿了。

    今年初,西南财经大学在银行业保险业例行新闻发布会上,发布了《2018中国城市家庭财富健康报告》,数据显示,住房资产在家庭总资产中占比77.7%,而金融资产在家庭总资产中占比仅为11.8%。

    近300万亿市值的房子,近80%的资产配置,高达85%的投机群体,这就是房地产市场呈现给我们的全貌。

    好比是一根埋在土里的萝卜,根茎越来越旺盛,长的越来越粗壮,此时必须要用尽全力往外拔,才能“拔出萝卜带出泥”。

    今年,楼市就开始了“拔萝卜”的过程,具体表现在以下两个方面。

    首先,房地产的根源—土地市场开始转冷,土地成交溢价率19.9%,土地供应环比下降21%,土地成交面积降8%,均是年内首次下降。

    数据显示,40城整体土地成交面积微增,移动平均地价环比上涨2.7%,涨幅明显收窄。7月单月地价下跌明显。土地出让金环比下跌6.1%,40个典型城市土地成交溢价率为19.9%,相与5月下降1.7个百分点,结束连续6个月上升的趋势。

    溢价率,是土地市场的关键指标,溢价率越高,说明房企手里的钱越多,越看好未来的楼市表现,地王出现的概率也就越大。连续6个月上行的趋势被终结,意味着土地市场正是转冷,迟早会传导到销售端。

    另外,据CRIC统计数据显示,全国336城经营性土地供应总建筑面积为21814万平方米,环比下跌21%,土地成交建筑面积为19148万平方米,环比下降8%,同比也下降2%。

    说白一点,今年各城市卖地的数量减少了,卖地收入也减少了。

    其次,房地产“赚钱效应”消失,房价短期过热的城市逐步减少,各线城市新建商品住宅成交面积环比均下降。

    所谓“赚钱效应”消失,指的是房产的流动性开始下降,打个比方,原来买套100万的房子,等个半年以上,连房产证都不用拿到手,既没有限购也没有限售,只要房价上涨30%以上,就可以随时出手转让,高杠杆的炒房客深谙此道,用零首付和低首付囤房炒作。

    但是,今年各地调控的力度有增无减,仅仅近三个月,调控就达到了160余次,限售动辄就是五年以上,限购除了落户还要社保和个税,日趋严格的环境,让买房变成了一件容易亏钱的事。

    房价过热的城市诸如苏州、佛山、大连等地,也相继收到了住建部的预警,效果立竿见影,数据显示,各线城市新建商品住宅成交面积环比均下降,4个一线城市成交面积环比下降10%;18个二线城市成交面积环比下降5%;18个三四线城市成交面积环比下降12%,同比下降4%。

    照这种趋势下去,十年后,房价极有可能会形成“两头小,中间大”的格局。

    一线城市和三四线城市,可以看做是楼市的两极,二线城市可以视为房地产市场的中间组成部分,“两头小”,指的是一线和三四线楼市步入长期阴跌状态,“中间大”,指的是二线楼市吸引力日渐增强。

    有人会说,宁要北上广一张床,不要老家一套房,凭什么说连京沪广深这些地方的楼市也会“萎缩”?

    从近两年的表现可以看出,因为人口规模控制的因素,京沪等地人口呈现持续净流出状态,北京、深圳自调控加码后,二手房价持续阴跌。

    不少2016-2017年高位接盘的购房者,近两年亏损幅度高达20%,几乎把首付都亏光了,可以预见的是,未来随着一线楼市进入存量房市场,买房赚钱的美梦不可能再重复。

    此外,三四线楼市因为人口常年流出,加上棚改总量减少,货币化安置比例下降,房地产库存再次上升,未来可能会面临“房子比人多”的局面,房价步入“稳中有降”的趋势也是必然。

    与此同时,二线楼市既承载了从小城市涌入的人口,又有比一线楼市更为宽松的落户和土地供应的规模,一边是供应不断的房子,另一边是持续流入的人口,房地产市场的壮大也在情理之中。

    用专家的话来说,房价“两头小,中间大”的格局是“势不可挡”,购房者应当早做准备。

    经济学家李迅雷此前在《分化:已经势不可挡》一文中指出:今后,城市之间的繁荣与衰落将并存,珠三角与长三角的经济总量份额会不断上升,最终超过全国经济总量的一半将是必然趋势。如果说过去中国人口的流向是从西到东,如今已经呈现从北向南的流向,过去人口的分布比较分散,今后会越来越集中。

    很明显,京沪深等龙头城市,三线以下的县城和地市,因为调控持续收紧、人口结构变化,将不可避免的面临“收缩”的趋势,而二线楼市,因为优越的区位,超级大都市外溢的人口和资源,崛起的速度将会超出我们的预期。

    对购房者而言,假如你没有能力在京沪广深置业,退而求其次,回老家的省会和发达地市买房,有充分就业机会的前提下,同样可以找到归属感。

    假如你在老家既没有人脉圈子,又没有“乐不思蜀”的安逸追求,不妨再往上努力一把,去新一线城市、二线强市、弱二线省会找找机会。

热点专题

更多>>