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多地房贷利率普涨 购房成本增加3成 精准打击炒房

作者:马跃成   时间:2019-08-19 10:04

    文/马跃成

    本轮调控三大利器,限购、限贷、限售,限购就像铜墙铁壁不可逾越,你不够买房条件,说啥都没用,一个区域的楼市因为限购会立刻降温,这是打击投机炒房的最有效的武器。限售是调节市场供求关系的一个杠杆,针对的对象也是投资者,由于投资者主要利用金融杠杆,短期炒房,短期获利,有的根本没有投入自有资金,通过空手套白狼,快进快出实现盈利。因此,限售可以精准打击这些投资客,通过延长卖房周期,提高投资成本。

    限贷的办法相对来说,更温柔一些,不像限购和限售那么直接,针对性也不够强,因为限贷具有普遍性,刚需自住需求也会受到影响,特别是首套房的购房者,本来是需要照顾优待的对象,但是因为限贷措施,没有区分投资需求和自住需求,只针对一个范围采取同样的政策,因此,误伤自住刚需也就难以避免。

    限贷是提高购房成本和购房的难度,主要从两个方面下手,一个是提高首付比例,通过提高进入楼市的门槛,对那些企图通过高杠杆率来炒房的人进行必要的限制,投资者没有办法买这么多的房子,当然也就没有办法炒房了。另一个是提高贷款利率,通过提高购房成本的办法压缩投资客的盈利空间,让投资客无利可图,从而退出市场。

    虽然限贷在执行的过程中,会伤害到自住刚需族,但是,其根本目的也是要打击投资需求,有效遏制房价上涨。实现“房子是住的不是炒的”定位,最终达到“坚决遏制房价上涨”的目,从而让刚需族实现降低购房成本的愿望。而降低成本的最好办法就是让房价降下来,回到合理空间。

    最近,以杭州、南京、苏州、无锡、武汉、成都等为代表的多个热点二三线城市,都已开始执行或正研究出台房贷利率上浮政策。各地首套房贷利率较基准均有不同程度上浮,二套房贷利率上调比例更甚,普遍10%起,个别地方甚至高达40%。

    有机构发布的监测数据显示,今年7月,全国首套房贷平均利率5.44%,相当于基准利率的1.110倍,环比上涨2BP;二套房贷平均利率为5.76%,环比上涨1BP。全国首套房贷利率水平TOP10名单,是苏州、武汉、南宁、合肥、无锡、郑州、成都、南昌、青岛和南京。榜首苏州的首套房贷利率为6.03%,是目前唯一“破6”者。当地个别银行因授信额度紧张甚至曾暂停受理房贷业务。

    房贷利率上浮的直接影响到购房成本,因此,也就会影响到市场的供求关系。以贷款100万元为例,基准利率4.9%之下,30年应还利息总额为91.06万元。按房贷利率上浮20%即5.88计算,应还利息总额即为113.07万元,增加了22.01万元。而如按上浮30%的6.37%计算,购房人需支付利息124.48万元,累计多还33.42万元。

    从房贷利率上涨的这些城市来看,基本上都是近期比较热的二线城市,所以调控的目的非常明确,在这些城市中唯一没有到位的是西安,还不知道什么原因,但是,近期西安楼市确实也已经开始回落了。从去年开始,一线城市的楼市相对稳定,并且是稳中有降,相对过热的城市中二线城市居多,三四线城市在棚改政策调整之后,降温明显。根据因城施策的要求,不同的城市采取不同的房贷利率上调政策,也确实是地方楼市降温的一个手段。【本文由“马跃成”账号发布20190817】

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