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海南的政策,如果放到武汉会如何?

来源:Q小楼   时间:2020-03-10 12:36

    这几天最大的地产新闻,莫过于海南加码房地产政策调控力度

    主要体现在,严厉的限购措施及新拍地块必须现房销售的规则

    一石激起千层浪,两指弹出万般音

    吃瓜群众,分两方面来看

    第一,限购措施

    其实,海南的限购自2018年4月22日颁布以来,已经快两年

    堪比一线城市般严格,但是也并非新鲜事

    上一次限购的是外来人口,本次限购对象为省内户籍人口

    第二,现房销售

    这一点确实是不多见,但是在业内也并非没有先例

    深圳、南京都曾相继出台类似规定

    之所以,造成如此之大的影响

    老秦认为,正值疫情之时,一片求市呼声之中

    突然出现了另外一种声音,话锋突变

    引发了一些争论与关注,实属正常

    纵然海南到武汉,相聚1600公里

    波及影响是微乎其微

    但是,海南的政策如果放到武汉

    会有多大的效果,值得探讨

    于是,今天来聊

    01

    2018年4月22日,海南省出台房地产限购调控政策

    限购分为三个级别,在地图上标出:

    (图说:海南省限购地图)

    其中

    第1个级别是图中蓝色圈内的部分:生态区四个县市,住宅只能向本县市居民销售

    第2个级别是图中红色圈内的部分,已经限购的城市,外来人口购房需要提供5年个税和社保证明,且限购1套

    第3个级别是其他地区:外来人口购房需要提供2年个税和社保证明,且限购1套

    当年出台政策的背景是

    2018年4月13日官宣海南省将设立自由贸易港,为了避免自贸港还没有发展起来,房地产反而炒作起来,特出台该次限购政策,可谓是一针见血

    2020年3月7日,时隔两年海南再次逆向调控对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女),停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房

    本次出台政策的环境是

    2019年海南省全省房地产开发投资同比下降22.1%,商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%

    更关键的是

    2019年海南省全省生产总值增长5.8%,剔除房地产业后增长6.3%

    服务业比重提高0.9个百分点、对经济增长的贡献达75%左右

    十二个重点产业对经济增长的贡献率为67.3%

    固定资产投资与地区生产总值比例下降12.4个百分点至59.6%

    非房地产投资占比58.4%,提高6.9个百分点

    所以,海南如此硬核的戒掉房地产的瘾

    是在经济转型的过程中,已经取得了显著成果

    02

    实际上,本次升级的限购调控政策

    与2018年还是有一些区别的

    上一次,针对的是外来人口的投资买房行为,要社保、要个税

    这一次,主要是对户籍人口的第三套住房实施限购

    老秦看来,对于房地产成交量的限制,不会特别明显,作用有限

    毕竟

    早在2017年4月14日,海南居民购买第三套房被暂停发放贷款

    也就是说,这几年能够一次性付款购买第三套及以上住房的海南人,该买的已经买了

    哪怕现在不限购,也鲜有海南人能够一次性付款买得起住房了

    另一方面,在壮士断腕般的调控之下,海南人民的房地产投资热情早已冷却

    再来看看武汉

    2016年11月14日,武汉市住房保障和房屋管理发布《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》

    意见表示,武汉本市户籍禁止购买第三套住房,非本市户籍则需要连续在本市缴满2年社保或个人所得税证明,并且对于补缴的不予承认

    换句话说,武汉比海南早三年半,出台针对户籍内居民的限购方案

    所以,事实上海南省的调控政策,并没有武汉严厉

    03

    限购聊完之后,再来看看海南地产调控的另外一个重磅消息

    改革商品住房预售制度,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度

    按照国家《商品房销售管理办法》规定,现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件

    能够出台这样的硬气政策,与海南的供地逻辑密不可分

    以海口为例

    2019年总供地面积1160公顷,其中住宅用地仅有110公顷

    而且这110公顷土地还要减去71公顷的人才住房用地,真正拿出来卖给开发商的只有39公顷的土地

    也就是,整个海口去年一年用于商品住房的用地不到590亩

    比前两年,直接减少了90%

    佩服

    无比的佩服

    在北上广深杭等城市,都在比拼着土地成交金额,并以此为荣之时

    海南却主动缩减房地产用地面积,不用怀疑其摆脱房地产绑架经济的决策决心

    04

    为什么海南对于房地产能够痛下决心呢?

    还是那句老话,爱之深、责之切

    海南房地产业的发展历史,其实比其他的城市都要早

    自从1988年建省以来,包括潘石屹、冯仑在内的众多房地产大佬们纷纷登岛淘金

    根据《中国房地产市场年鉴》统计:

    1988年,海南商品房均价是1350元/平方米,1991年是1400元,1992年猛涨到5000元,1993年达到7500元

    在3年的时间里增长超过4倍

    海口市的地价,从91年的几十万一亩,狂飙到680万一亩

    疯狂的背后,是海南用了12年的时间,来消化当时的泡沫

    清理烂尾楼,到2005年才算基本清理完

    好了伤疤忘了疼

    2012年,在宣布海南将建设成国际旅游岛后,房价又迎来新一轮暴涨

    从2014到2017年,整个海南商品房的成交额达到6124亿元,主要是来自岛外炒房客的资金力量

    幸好,雷霆出击了一系列的限购、限贷、限售政策

    勉强地将脱缰的野马拴住

    事实上,海南对于房地产的调控目的,一直在围绕着一件事情

    就是防止重演历史上出现过的房地产炒作,导致烂尾的局面发生

    因为,没有哪一个城市像海南这样被房地产

    如此深刻的伤害过

    05

    最后,来谈谈如果现房销售政策,放到武汉来执行

    会怎样的问题

    老秦认为不太可能

    为什么这么讲呢?

    南京

    2016年房地产市场热得发烫时,南京修改土地拍卖游戏规则,规定当网上竞价达到最高限价80%时,申领预售许可证应达到以下施工进度:

    七层及以下的,应当完成基础工程并施工至主体结构封顶

    八层及以上的,应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上

    地价达到最高限价的90%时,开发商拿地后必须实行现房销售

    两年后,南京新公布了5幅土地的出让公告

    达到最高限价的80%、90%,这两个标准下的拿地"门槛"被取消了

    现房销售条款悄无声息就此消失

    原因很简单,南京的房地产市场不那么热了

    土地流拍与现房销售,进行了取舍

    武汉

    2019年全年来看,土地成交金额1766亿,排名全国第五

    表现抢眼

    但是年末硚口地块、二七滨江地块的持续流拍

    表现出了成交遇冷后,开发商的热情骤降

    本身的高地价,已经是开发商不能承受之重

    一旦加上现房销售的玩法,不敢想象那时的一级市场局面

    现房销售,至少会增加开发商20%以上的资金成本

    一般来讲,房企从拿地到预售,快的三个月、半年,慢的一年

    而现房销售会导致开发商的回款周期在两年、三年以上

    资金效率降低两倍起步

    还有利率,假设现在最便宜的利率在10%,开发商贷款10亿人民币,拉长一年时间,就得多还1亿元人民币的利息

    在对于未来的市场预期,没有明显的乐观情绪之前

    这部分成本,根本无法从房价上转嫁给终端业主

    一旦实施,土地市场将遭受重创

    武汉土地面积为8569平方公里

    而根据武汉统计局数据显示,2018年武汉市建成区面积为723.74平方公里

    约为十分之一

    还有极大的发展空间,意味着必须依赖社会各界力量去建设

    更是包括房企

    武汉经济与房地产的关系

    说是相互依存,不足为过

    结束语:

    每个城市、每个时段,各个地方的房地产政策都会不同,目标是维持房地产市场的稳定,在稳定中缓慢转型

    有的时候,我们会因为这项政策而热血沸腾,那项政策而当头一棒

    请保持冷静,坚信有些规律不可摧毁

    在极端里过来的人,恨不得一天之内市场就翻天覆地,看到一个现象就解读出微言大义

    哪有那么多的微言大义

    不过是我们希望和失望的投射,把市场看作自己预期的镜子而已!

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