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海南买房的几个思维误区

来源:房产教授   时间:2017-03-27 14:24

    读我文章的许多朋友,有些已经在内地一二线城市有过多次成功的房产投资经验,但是对海南的房产市场却并不是特别了解,总是用内地城市的买房和投资思维去看待海南的房产,就会出现错误的判断,导致投资失败。下面要说的,就是跟各位朋友们微信私聊时候发现的几个重要思维误区。

    误区一:海口配套好,所以买海口

    俱乐部首席分析师康老师通过多年的投资经验总结出一句话:房子的价值就是房子周边各种配套设施的总和。这些配套设施在内地城市,包括教育、医疗、交通、商业以及产业。换一种说法就是,房产投资,就是投资房子周边的各种资源。如果要再补充一句,那就是,拥有的资源越稀缺,未来的增值空间就越大。

    在内地城市,主要的房产需求是居住型需求,医疗、教育、交通、商业、产业这些就是他们争夺的最激烈的资源,尤其是教育、交通、商业三大块,但是海南的情况比较特殊,海南的需求主要是度假型需求,所以海南争夺的资源跟内地不一样,海南要争夺的资源,一是舒适的气候,二是有力的医疗保障,三是独特的海滩资源。

    作为海南岛的省会,海口是整个海南的政治中心、金融中心、教育中心,海口拥有全省最好的交通、教育、商业、产业等资源,医疗资源也非常不错,但是海口的房价,如果你有心去查你会发现,海口大部分地区的房价一直都不温不火的,涨的时候涨不了多少,跌的时候也跌不了太多。

    海口的房价涨不起来,主要原因就是海口的气候相比三亚和三亚周边的城市来,还是有差距的。海口比较潮湿,冬天也比较冷,夏天还比较热,所以选择在海口买房养老或度假的人并不多,甚至已经买房了的又卖了去买三亚或者周边的房子。

    但是我并不是要说海口的房子一文不值,海口的房子也是可以投资的,但是是另一种操作方式。作为省会城市,拥有着最多的生活配套,也拥有最多的企业和从业人员,所以海口的房价主要是以房租作为参照,就是我之前说的,房租倒逼房价上涨,房价上涨之后等待下一次房租的倒逼。如果你有心去查会发现,海口的租售比真的非常的高,高到,你现在贷款买套房出租,过四五年房租就可以完全支付月供。

    所以说,如果从赚取价差的投资方式上来说,海口并不适合投资,上涨速度估计也就是抵消了通货膨胀的部分而已,倒是可以考虑买了出租的投资方式。

    误区二:西线有工业,不能买西线

    从海南的整个规划来看,把海南岛划分为东、南、西、北、中5个部分,其中东部的包括儋州、临高、昌江、东方四市县和洋浦经济开发区五个区域的规划确实是有工业规划的,也有工业企业存在,但是国际旅游岛规划纲要里面是这样写的:依托洋浦经济开发区等工业园区,集中布局发展临港工业和高新技术产业。把儋州建设成为海南岛西部区域性中心城市。规划建设东坡文化园。积极发展生态旅游、探奇旅游、工业旅游、滨海旅游等。实际上,海南岛是不能发展大量的高污染工业的,现在的所谓工业,基本是电厂、核电站、造纸厂、塑料厂、小型炼油厂等等。可以肯定是是,不论是国家,还是海南省政府,都不可能同意在海南岛出现较大的空气污染,因为空气就是海南岛的最重要资源,是海南岛的立足之本!

    事实上,中国未来的最重要规划,就是城市群建设,让先富裕起来的城市带动其它城市共同富裕。今年北部湾城市群建设获得国务院的批准,这几个西部城市就包含在里面,如果不懂北部湾城市群,那你就先去了解一下京津冀一体化吧,虽然说可能不会有那么大的效果,但是总归会有些效果的。

    除此之外,西线城市开发的晚,现在全海南海景房或者是海边房子价格最低的地方,就只有西线了,我之前说过,海滩资源也是海南非常重要的度假资源,也是非常稀缺的资源。

    所以说,海南西部的城市,一方面污染并没有别人说的那么严重,另一方面,未来的潜力也没有想象中的那么差,至于那些说的很严重的卖房中介,仅仅是因为,西线路程太远,开发晚,配套还没起来,你还不一定看得上,即使看的上,因为总价低,能拿到的提成也少,与其跑那么远还不一定成交,还不如直接说死。

    误区三:海南没有经济基础,房价不会上涨

    我之前写的《卖掉一线城市的房子去海南买房养老正在成为常态》一文引发了许多朋友的转发,和其它公众号的转载(都是侵权),但是也有许多朋友提出疑问,主要意思就是,海南没有经济基础,房价存在很多泡沫。

    咱们在这里不讨论泡沫的问题,我只想重申一下,海南和内地城市房产需求的区别是:内地城市的需求是居住型需求,而海南是度假、养老型需求。习大大说,房子是用来住的。他说出了房子价值的最根本的东西,那就是,越多人希望去住的地方,房价就会涨的越快、越高。内地城市,人们希望住在那里,主要就是考虑经济基础,哪里经济基础好,哪里就有更多机会,就会有更多人想去那里工作、生活。海南不用考虑经济基础,因为吸引你过来的根本就不是什么经济基础,而是大海、沙滩、蓝天、空气、温暖。

    在我的文章《卖掉一线城市的房子去海南买房养老正在成为常态》中,已经列举了太多数据,未来越来越多人来到海南岛养老或度假是个不争的事实,甚至已经有不少内地老板跟我探讨过“双城生活”的可能性,即夏天在内地工作,冬天飞到海南来工作,这种做法的老板或许并不会太多,但是也从侧面反映出,人们对海南的向往越来越强烈。

    提出海南没有经济基础来说明海南房价存在泡沫,就像提出北京有很大的雾霾所以北京的房价存在很大的泡沫一样没有说服力,内地城市也许看经济基础,但是海南拼的就是气候资源。所以,如果用固定的思维去考虑两个不同的事物,即使这个思维里面的核心是正确的,也可能会出现错误的判断。

 

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