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全面放开生育都不愿生?高房价还能继续吗?

来源:楼市新观   时间:2020-10-09 11:45

中国最贵经济学家任泽平有一个颇受业内重视的研究理论,房地产市场发展,短期看金融,中期看土地,长期看人口。也就是说,真正影响房价长期发展的是人口,一个城市房地产是否有潜力,房价未来是涨是跌,长期的判断标准是人口。人口不断增长,代表着强大的购买力,对应的房地产就会有发展、投资的潜能,反之亦然。

这也恰恰能解释中国过去二三十年的房地产发展、房价不断飙涨的深层原因:城市化进程下,人口不断迁徙,尤其是中小城市人口不断流向大城市,才使得大城市的房地产发展有前所未有的支撑,不仅市场规模越来越大,而且房价上涨幅度和速度也比中小城市更猛。比如人口源源不断流入的四大一线城市房价10万/平都不稀奇,而很多人口常年流失的欠发达三四五线城市,房价即便经历“棚改”拉动后的三四年“补涨”,房价五六千一平还是很普遍。这里倒不是说三四五线城市房价低,我们想说的是,人口不断涌入对于一线城市房价上涨的巨大拉动作用。

从2016年,国家提出“房住不炒”并纳入国策,到今天已近4个年头,从过去4年国家调控的定力和释放出的“不拿房地产刺激经济”等信号来看,很显然国家层面是希望房价保持长久的稳定,即大起大落都不允许。

但时至今日,我们的很多专家依然在殷勤“鼓吹”房价上涨,而且有不少专家扬言,5年内房价还会“再翻一番”。他们给出的理由是,未来5-10年,将会有至少1亿农村人口向城市转移,这会创造庞大的购房需求,继而推动房价继续上涨。

人口这个基本面真的还能继续支撑“房价上涨”吗?观察下近几年中国人口的变化,我们会惊奇地发现,中国的“人口警报”其实已经拉响了——人口“拐点”已至,人口开始负增长,而且自2017年起,出生人口已经三连降。国家统计局数据显示,2017出生人口1723万人,比2016年减少了63万人,人口出生率比2016年也下降了0.52‰,只有12.43‰,比日本的出生率还低,人口自然增长率下降到了5.32‰的惊人低生育水平;2019年,我国全年出生人口1465万人,人口出生率为10.48‰,是我国自1949年以来出生率的最低值。

需要提醒的是,2017年是“全面实行二胎”政策的第二年,按照官方的预测,这一年的出生人口最低为2023.2万。但后来的真实数据比预测整整少了近300万。

所以,总结来说就是,过去三年,中国人口塌陷式下滑,人口“通缩”的警报拉响了。因此,按照任泽平人口增长利好房地产,人口减少利空房地产的理论,长期来看,人口因素未来不仅对房价上涨不再有拉动作用,相反人口的减少还会对房价构成“利空”。

不过,按照中央民族大学社会学系教授杨菊华的科学研究来看,2019年虽然人口出生率“3连降”并非结束,因为未来人口出生率还会持续下降。因为全面放开生育,年轻人都不愿意生了。

基于此,其实从2017年起就有不少经济学家、学者、教授等为了人口增长建言献策。独立经济学家马光远曾经直言不讳,当下中国最严重的问题不是人口爆炸,不是经济下滑,而是人口悬崖。对此他建议道,计划生育该彻底废除了,尤其是发达城市长期以来灌输的“只生一个好”的错误观念该停止了。不仅如此,他还建议“给生二孩的家庭奖励3万”;

经济学家任泽平也发文建言道,2016年“全面二孩”政策实行以来,出生人口攀升至2016年的1786万,然后连续两年下滑,政策效应明显消退。我们呼吁,应立即全面放开并鼓励生育,让更多的人想生、敢生;

无独有偶,社科院中国人口学会副会长张车伟更直言道,中国老龄化的速度是全世界最快的,这是因为中国的生育率下降太快。未来,中国的人口一定会逐渐减少。并且,中国已经进入了刺激生育很难产生明显效果的一个阶段。但是在他看来,首先要彻底放开,让人们有生育自主权;其次是因人因家庭而异,给予相应福利补贴,鼓励多生。

人口警报拉响,出生率大幅下滑,即使全面放开生育,年轻人都不愿意生?确实如此,新生儿出生率3连降,权威机构的预测,就是最好的证据。至于现在的年轻人不愿意生孩子,我们总结原因有三点:

原因一、思想观念的转变

过去有‘养儿防老’的观念,为了老年生活有保障往往会多生孩子。这一点我想大家都有共识,尤其是农村人口这种思想观念国家根深蒂固,过去很多农村家庭“超生”就是例子。不过,随着我国社会保障体系日臻完善,现在社会医疗、医疗等保障基本可以覆盖全国绝大部分人口。这就意味着不需要靠多生孩子来保障养老了。

原因二、养娃成本的不断提高,也会使得大家生孩子的意愿降低

养娃成本主要是三方面,物价上涨、教育费用上涨、房价上涨。物价上涨大家可能感觉不明显,但是教育费用的上涨,确实是很多有娃家庭的一项不小的开支,现在的很多家长都担心孩子输在起跑线上,从孩子幼儿园起便给孩子报各种昂贵的辅导班、才艺班、技能班。房价上涨对于家庭开支的挤压,更是不可忽略,2004-2017年房贷收入比从17%增至44%。现在的很多年轻人几乎都背负着数十万几百万的房贷,再加上结婚等的开销,所以自然而然地,很多年轻人都不敢生娃,更是不敢生育二胎。有统计数据显示,现在的一线城市,养娃的开支从小时候算起,到16岁,一个孩子至少要准备450万现金。面对庞大的开支,很多年轻人不敢生育;

原因三、随着中国人受教育程度的普遍提高,尤其是女性受教育程度的提高,30岁以后结婚生育在大城市已属普遍现象,而且只愿意生一个。晚婚晚育是出生率持续下滑的主要原因之一。女性劳动参与率高但就业权益保障不够,导致生育的机会成本高。

除此之外,“四二一”家庭结构养老负担也严重挤压年轻人的生育意愿。

有人可能会发问,中国人口警报拉响,未来会不会人口从14亿直接减半?这并非不可能,权威机构曾经估算了世界各国的人口发展情况,中国到2100年人口真的可能减半,届时中国可能只有7.32亿人口,其中劳动人口也不过3亿多人。不过,这可能是80年后的事情了。

高房价还能继续吗?如果人口从14亿减半,房价会否“减半”?

虽然我国的人口减半可能需要漫长的80年,但是中国人口“通缩”警报的拉响确实是事实,尤其是中国人口中对房地产有直接影响的主力购房人群(20-50岁)每年减少1000万方面的变化,对房地产的利空是显而易见的。主力购房群体锐减,意味着购房需求的锐减,相当于房地产的一条腿瘸了。

人口警报拉响对房价会有哪些直接影响?首先,整体而言,人口衰减人口红利消退,对于房地产是实打实的弊端,因为人口意味着购房需求,意味着购买力,没有人口的支撑,城市发展会陷入断层,高房价也会难以为继。这也是为什么,以开发商为首的地产商,最近几年都建言国家全面放开生育的根本原因,人口持续减少如果置之不理,将首当其冲影响地产商的生意;

其次,如果14亿人口减半,房价走势,还是要因城而异。

对于有人口增量、有产业支撑、有资源优势的大城市,人口警报虽然拉响了,但是不得不说,未来房价还是依然难降。即使未来我国的人口总数真的降低到只有7亿,但是相信超级、特大城市仍然是人满为患,不缺需求,这是全世界所有大城市发展的规律。所以对于这类城市,即便全国人口减半,也不会对房价有巨大冲击,房价减半发生的概率依旧很渺茫;

不过对于那些人口常年流失,无核心产业、无地域优势、无资源优势的绝大多数三四五线城市,则要另当别论。人口减半,房价减半是板上钉钉。而且即便人口不快速锐减,房价也很难维持现状。尤其是房价严重虚高的“三无”城市,比如贫困县城房价过万的城市,就算未来人口不减半,房价也有“腰斩”的可能。环京的很多卫星城,比如燕郊、大厂、固安等就是最好的例子。

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