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二线城市豪宅成交为何“井喷” 是否会加大泡沫

来源:理财周刊   时间:2016-11-24 17:31

    原标题:二线城市豪宅成交为何“井喷”

    在调控收紧之前,由于改善型需求积极释放,加上投资性需求反弹,使得热点二线城市千万级别豪宅成交大幅放量。不过专家预测,随着各地调控再次收紧,未来豪宅成交会放缓。

    二线城市豪宅抢手

    提起豪宅,不再是一线城市的专利,二线城市豪宅市场在今年异军突起,呈现井喷态势。为此,有业内专家断言,今年二线城市正式迈入豪宅元年。

    市场研究机构跟踪监测结果显示,多个热点城市总价逾千万元的豪宅项目,成交巨幅放量。来自克而瑞决策咨询系统数据显示,前三季度,传统的豪宅城市如杭州、厦门,豪宅成交状况仍持续保持高位运行态势,如杭州在前三个季度豪宅成交量达到925套,与2015年全年1002套的成交量仅差了77套。而来自快房网K指数研究室数据也表明,截止到今年三季度末,杭州单价超过3.5万元/平方米的高端住宅成交量超过3700套,已经超过2015年全年3123套水平。此外,厦门前三季度成交量已经达到498套,比2015年全年多了110套。另一个传统豪宅城市苏州,前三季度千万豪宅成交量也达到了519套,同比上涨42%,距离2015年全年成交量558套,仅相差39套。

    值得关注的是,部分热点二线城市豪宅成交巨幅放量。数据显示,同比变化最大的是合肥,三季度末豪宅成交量为120套,同比大涨700%。此外,济南和郑州豪宅成交套数达到178套和167套,同比增幅也分别达到惊人的536%和519%。房价涨幅已经超过一线城市的南京,豪宅成交同样大幅放量,三季度末达到593套,同比大涨219%。

    热点二线城市千万级别豪宅成交大幅放量,是多个方面原因共同促成的结果,诸如改善型需求的释放,投资意愿增强,以及房价整体上涨等等。

    业内专家表示,改善型需求的积极释放,在一定程度上促使豪宅成交数量的增加。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,在今年10月份之前,政策环境宽松,利率为历史最低水平,极大刺激改善型需求有效释放,使得高端物业成交大幅放量。这种现象在一线城市尤为明显,以北京为例,截止到目前,北京面积在200~300平方米之间的新建住宅成交套数已达3245套,已经超过2015年全年的3000套水平。此外,上海、深圳、广州等其他三个一线城市同样如此,截至三季度末,三大城市千万豪宅成交套数分别达到9112套、3306套和1042套,较2015年全年成交量相比,分别超出1552套、460套和39套。

    此外,投资需求的增加,也在一定程度上促使豪宅需求增加,从而对豪宅成交起到了助推作用。严跃进分析指出,在避险情绪增加的情况下,很多购房者实际上会积极持有高端物业,导致一些千万元级价格的豪宅项目会更容易受宠。从实际情况看,随着各地“地王”的出现,购房者也会积极看好此类豪宅项目,进而加快此类项目的交易。

    房价上涨,不少项目套总价跨入千万元级别,使得豪宅总量得以增加。来自易居研究院的数据表明,截至今年10月底,热点二线城市房价出现大幅上涨,如豪宅成交量涨幅最大的合肥,新建商品房住宅均价达到了12365元/平方米,同比涨幅达到40.85%。此外,豪宅成交十分活跃的南京、天津、厦门,10月新建商品住宅均价同比涨幅也分别达到了38.68%、25.57%和64.88%。

    会否加大房产泡沫

    千万元豪宅成交量放大,在一定程度上抬升了整体房价水平,从而使得市场对于房价泡沫成分是否过大产生加大担忧。

    豪宅比重过大,对整体房价水平影响很大。以厦门为例,来自克而瑞数据还显示,在2016上半年,单价3万元/平方米以上项目占比从2015年的10.4%上升到16.4%,高端产品占比扩大了6.4个百分点。此外,由于岛内项目总价基本超500万元,所以厦门500万元以上产品占比也有较大的提升,上半年占比达到12.1%。这种变化的直接后果是使得厦门的新建商品住宅均价大幅攀升,10月底已经达到31316元/平方米,同比大涨64.88%,一举取代深圳,领涨全国。

    不可否认的是,今年前三个季度热点二线城市“地王”现象频出,地价飙涨,这将导致未来豪宅供应量持续放大。以杭州为例,近两年来楼板价大于1.8万元/平方米的可供开发住宅用地,可新增约250万平方米单价超过3.5万元/平方米的高端产品。

    专家坦陈,对于部分价格上涨过快的城市来说,的确存在滞涨或者下调的风险。严跃进分析指出,不排除有部分城市豪宅项目存在价格虚高、过度炒作的嫌疑,显然会影响此类项目后续价格的成长。如果调控政策导致价格上涨空间受限制,也往往会出现价格上涨停滞甚至下跌的可能。“这方面的风险是需要警惕的。”他如是说。

    基于上述分析,专家认为如果单纯从资产配置角度出发,目前并非太好的介入时机。这是因为现阶段政策调控力度正在收紧,市场需求受到抑制,市场预期转向,房价单边上涨的趋势有可能会转为震荡上行的走势。因此在现阶段介入,有可能会因为房价调整而导致资产缩水。

    不过,也有分析人士指出,虽然热点二线城市豪宅成交增幅较大,但由于在全国市场中总量极小,因此影响还处在可控范围之内。数据显示,北、上、深前三季度千万元以上豪宅共成交17184套,占到18个城市总成交的76%;而5万元/平方米以上豪宅共计成交36473套,占比高达93%。整体来说,中国豪宅市场格局仍集中在少数经济发达的城市,并未完全扩散到二线城市。因此从总体上来看,热点二线城市豪宅成交放量,对楼市整体而言,影响不大。

    专家表示,随着10月初各个热点二线城市调控收紧,未来豪宅成交会放缓。记者梳理各地调控政策发现,以限购、限贷等为主要手段的调控措施,对改善型需求,尤其是投资投机性需求有着明显的抑制作用,这显然会影响到豪宅市场的成交。

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